В каком порядке облагается налогом продажа имущества ип

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ИП

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли.
В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом.
Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога?
Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей?
Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец — физического лица или ИП?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН. При этом отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не изменяет данный порядок налогообложения.
Уменьшение выручки от продажи имущества, использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на затраты по его приобретению может вызвать претензии налогового органа.
Законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества. Вместе с тем, устанавливая цену, следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

25 ноября 2016 г.


Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.


Источник: http://www.garant.ru/consult/business/1054532/

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ИП

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо, имеющее статус ИП, планирует продать нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Вид деятельности по продаже имущества не заявлен. ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». Имущество приобреталось по договору купли-продажи в 2016 году.
Каков порядок налогообложения доходов от продажи нежилого помещения?

Разница в налогообложении доходов ИП, применяющего УСН (доходы), и физлица

Мнение контролирующих органов

Судебная практика

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Цориева Зара

Ответ прошел контроль качества

2 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/business/1300141/

Какие налоги платит ИП, когда продает недвижимость?

Какие платит ИП, продавая недвижимость, налоги? Нередко возникает необходимость продать недвижимость, которая досталась до того, как приобретатель стал предпринимателем. Эта собственность могла не приносить прибыли: состояние плачевное, а деятельность предпринимателя относится к иной сфере. Когда нашелся покупатель на такое имущество, как будет идентифицирован в этом случае продавец и под какое налогообложение попадет?

Какие налоги платит ИП при продаже недвижимости

Если срок владения объектом значительно больше 3 лет, то обычным гражданином налог с этой сделки не уплачивается. При непревышении 3-летнего срока владения возможно уменьшение налогооблагаемой базы за счет снижения суммы покупки, если сохранились подтверждающие документы, или можно воспользоваться вычетом фиксированной суммы для жилья в размере 1 млн рублей.

Если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, значит, продавца необходимо идентифицировать как физическое лицо. А поскольку продающая сторона по сделке является физическим лицом и срок владения объектом составляет более 3 лет, то налог при продаже не выплачивается.

Но когда в числе прочих кодов ОКВЭД по данному предпринимателю числятся и операции с недвижимостью, сделка подпадает под коммерческую деятельность и должна быть учтена в расходах ИП.

Как определяется налог с продажи недвижимости для ИП? Индивидуальными предпринимателями при продаже имущества уплачивается налог, размер которого зависит от применяемой системы налогообложения. Это однозначно больше, чем расходы физического лица, которые равны нулю.

Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны фискальных органов при идентификации недвижимости, принадлежащей на праве собственности предпринимателю, но не использующейся в бизнесе, проще всего переоформить ее на ближайших родственников или близких партнеров. Способы переоформления без затрат известны: дарение и продажа без денег.
Читайте так же:  Военная ипотека и потребительский кредит можно ли получить вычет

Следует не показывать любую не применяющуюся в бизнесе недвижимость в основных средствах при оформлении банковского кредита, что кредитной организацией приветствуется, но может в последующем сыграть не в пользу владельца. Честность и правильность оформления обеспечивают доверие и лояльный подход со стороны контролирующих органов.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП может быть различным. И различие это зависит от выбранной системы налогообложения. Продажа недвижимости ИП на УСН может учитываться двояко: если это налоги с дохода, то вырученные деньги просто увеличивают доход, с которого платится 6%. При применении системы «доход минус расход» выручка увеличивает доходы, а в расходах возможно учесть затраты на приобретение (если осталось подтверждение материальной стороны сделки), и выплата налога будет производиться с разницы в размере 15%.

Продажа недвижимости ИП, налогообложение которого производится по Общей системе, предполагает уплату подоходного налога в размере 13% и выплату НДС от суммы сделки (18% от разницы, если есть обоснованная цена приобретения).

Такая же схема ожидает и в случае, если ИП продает недвижимость, налоги с которой дополняют его выплаты в рамках ЕНВД и Патентной системы. В таком случае платить необходимо и подоходный, и налог на добавленную стоимость. На эти выплаты не влияет даже предусмотренная льгота по уменьшению суммы за счет учета выплат во внебюджетные фонды за себя и наемных работников.

При использовании Общей системы налогообложения возможным вариантом для предусмотрительных бизнесменов является начисление амортизации, что должно быть отражено в учетной политике или постоянном (ежегодном) списании части стоимости имущества на расходы. При продаже это значительно уменьшит налоговые платежи. Но если это не было предусмотрено заранее, налоговую отчетность возможно уточнить и внести затраты в течение последних трех отчетных лет для уменьшения стоимости объекта на продажу.

Продажа имущества при ликвидации ИП

Если предпринимателю надоело заниматься бизнесом и он решил стать наемным сотрудником с фиксированным окладом и продать после этого все то, на чем он делал деньги ранее, необходимо хорошо подумать. При продаже недвижимости после ликвидации предприятия на собственника – физическое лицо – не распространяются условия по 3 годам владения, подоходный налог он должен будет заплатить обязательно.

При подготовке к ликвидации целесообразно расстаться с недвижимой собственностью заранее, перейдя предварительно на Упрощенную систему налогообложения. Тогда расходы будут минимальными. Ведь даже при продаже полностью списанного на расходы имущества в качестве физического лица и при нахождении на ОСН налог на доходы заплатить придется.

Поэтому самая выгодная продажа имущества может быть совершена физическим лицом, которое не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет этой недвижимостью более 3 лет.

Источник: http://moeip.ru/nalog/ip-prodaet-nedvizhimost-nalogi

ИП больше не будут платить НДФЛ при продаже квартир и машин, которые использовались в предпринимательской деятельности

С 2019 года доходы предпринимателя, применяющего ОСНО, от продажи квартир и жилых помещений, которыми ИП владел более 5 лет, а также автомобилей, которые находились в собственности ИП больше 3 лет, не будут облагаться НДФЛ даже в том случае, если названное имущество использовалось в предпринимательской деятельности. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс внесены Федеральным законом от 27.11.18 № 425-ФЗ.

Как известно, при формировании налоговой базы по НДФЛ не учитываются доходы:

  • от продажи объектов недвижимости, если такой объект находится в собственности не менее минимального срока владения (в общем случае — 5 лет, в отдельных случаях — 3 года);
  • от продажи иного имущества (например, автомобиля), если оно находилось в собственности физлица три года и более.

Такое правило установлено пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ. Здесь же содержится следующая оговорка: освобождение от НДФЛ не распространяется на доходы, которые получены физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. То есть по действующим правилам, если имущество ранее использовалось в предпринимательской деятельности (например, сдавалось в аренду), то доходы от его продажи облагаются НДФЛ.

Комментируемые поправки вводят с 2019 года определенные послабления. Физлицам не придется платить НДФЛ с дохода от продажи следующих объектов: жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, используемых в предпринимательской деятельности.

Освобождение от уплаты налога будет действовать только в том случае, если имущество находилось в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или дольше (для жилой недвижимости — в общем случае не менее 5 лет, для автомобилей — не менее 3 лет).

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/news/2018/11/14117

Физическое лицо продает недвижимость приобретенную до регистрации в качестве ИП. Какой налог (УСН или НДФЛ) придется платить?

В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 НК РФ).

При этом закон не определяет конкретных видов деятельности, с помощью которой может быть извлечена прибыль (кроме запрета незаконных видов деятельности) (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2012 N 15АП-11360/2012).

Сразу отметим, что гражданское законодательство не определяет понятие систематическое извлечение прибыли, поэтому решение о том, является ли та или иная деятельность предпринимательской, суды принимают в каждой конкретной ситуации.

При регистрации указываются виды деятельности, которые предполагается осуществлять, по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности. Доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный индивидуальным предпринимателем при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (смотрите письмо Минфина России от 30.12.2015 N 03-11-11/77903).

Отметим, что в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Читайте так же:  Уклониться от выплаты алиментов

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст.ст. 249 и 250 НК РФ.

Пунктом 1 ст. 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. При этом в целях налогообложения, товары определяются в соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ.

Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 15.01.2015 по делу N А42-6384/2013 отметил, что применение физическим лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, упрощенной системы налогообложения, означает, что в составе доходов, облагаемых единым налогом по данному специальному налоговому режиму, должны учитываться все доходы, полученные налогоплательщиком в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Аналогичные выводы содержатся в письме Минфина России от 24.07.2015 N 03-11-11/42684, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106.

Соответственно, доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также, если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 01.02.2012 N 03-11-11/21).

Так, в частности, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения учитываются доходы от продажи недвижимого имущества, которое сдавалось в аренду (смотрите письмо Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963).

В определении ВС РФ от 13.03.2015 N 309-КГ14-7640 также сделан вывод, что при реализации принадлежавших индивидуальному предпринимателю объектов недвижимого имущества, использовавшихся налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности (предоставление в аренду), такой доход подлежит налогообложению в рамках применения упрощенной системы налогообложения. Аналогичный вывод содержится в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу N А12-47187/2015.

Видео (кликните для воспроизведения).

Кроме того в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2015 по делу N А12-236/2015 отмечено, что недоказанность использования спорного имущества в предпринимательской деятельности (сдача в наем), в рассматриваемом судом случае не имеет значения для определения налогового обязательства, поскольку помещения, которые реализовывались предпринимателем следует признать товаром. Предпринимателем осуществлялся такой вид деятельности, как купля-продажа недвижимости. Исчисление налога на доходы физического лица при осуществлении такой деятельности неправомерно. Аналогичный вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 17.11.2015 N Ф06-2388/2015.

Учитывая вид деятельности, заявленный предпринимателем при регистрации, непродолжительный период владения проданным имуществом, а также отсутствие доказательств использования квартир для личных (семейных) нужд, ВАС РФ в определении от 20.06.2013 N ВАС-7911/13 пришел к выводу о приобретении предпринимателем квартир в целях последующей реализации и извлечения систематической прибыли.

ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 10.05.2012 по делу N А79-5243/2011 также обратил внимание то, что приобретаемые квартиры не использовались предпринимателем в личных целях, то есть для проживания своей семьи, родственников или улучшения жилищных условий (смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 N 17АП-4695/2013-АК).

Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 в качестве одного из аргументов осуществления предпринимательской деятельности связанной с продажей объекта недвижимости указал, что расчет по сделке был произведен путем внесения денежных средств на расчетный счет предпринимателя.

То есть о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу N А12-40055/2014).

Таким образом, в силу норм НК РФ если налогоплательщик перешел на упрощенную систему налогообложения, выбрав в качестве объекта налогообложения доходы, то он обязан учитывать при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения все доходы, полученные в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности, в том числе доходы, полученные от реализации ранее приобретенных объектов недвижимого имущества либо прав требований по договору участия в долевом строительстве (постановление ФАС Центрального округа от 04.08.2014 по делу N А64-5442/2013).

То есть реализация жилых помещений, не используемых для личного потребления физического лица, не может быть исключена из деятельности индивидуального предпринимателя и должна включаться в базу при расчете налога уплачиваемого при применении упрощенной системы налогообложения (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 N 18АП-5472/2013).

Необходимо также отметить, что согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в постановлении от 17.12.1996 N 20-П, имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. Следовательно, предприниматель может использовать принадлежащую ему недвижимость, как в предпринимательской деятельности, так и в своих личных целях. При этом отсутствие или наличие в договорах купли-продажи ссылки на статус индивидуального предпринимателя правового значения не имеет (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу N А57-4829/2015).

Обращаем Ваше внимание, что документами, подтверждающими фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, могут являться договоры с арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т.п. (смотрите также письмо Минфина России от 20.01.2014 N 03-11-11/1484).

Читайте так же:  Можно ли получить налоговый вычет по кадастровой стоимости дома и земли

Учитывая вышесказанное, можно сделать вывод, что основным условием обложения дохода, полученного от реализации объекта недвижимого имущества налогом, уплачиваемым в связи с применениемупрощенной системы налогообложения, является использование данного объекта недвижимости в предпринимательской деятельности, а также указание индивидуальным предпринимателем вида деятельности, связанного с продажей недвижимого имущества. Такое условие, как приобретение объекта недвижимости до, или после регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, налоговым законодательством не регламентируется. При этом на основании п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сборов).

Таким образом, полагаем, что если индивидуальный предприниматель при регистрации указал виды деятельности связанные с куплей-продажей и сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, то реализация объектов недвижимости, приобретенных до регистрации данного физического лица в качестве индивидуального предпринимателя, облагается налогом уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения, при условии, что данные объекты недвижимости использовались в предпринимательской деятельности и в них физическое лицо, либо его родственники не проживали и не регистрировались.

В то же время, по мнению изложенному в письме УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822, одним из оснований, по которому доход от продажи жилого недвижимого имущества не относится к доходу от осуществления предпринимательской деятельности, является ситуация, когдаимущество находилось в собственности физического лица до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя и использовалось им до продажи в личном пользовании.

Учитывая наличие такой позиции, при уплате налога в связи с применением упрощенной системы налогообложения, претензии налогового органа полностью исключить нельзя.

В такой ситуации рекомендуем обратиться за письменными разъяснениями в Минфин России или налоговый орган по месту учета (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). Наличие письменно разъяснения будет учитываться в случае возникновения спора в качестве обстоятельства, исключающего вину налогоплательщика (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Расходы, связанные с приобретением объектов недвижимости

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ в целях налогообложения расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Статьей 346.25 НК РФ установлены особенности исчисления налоговой базы при переходе индивидуального предпринимателя на упрощенную систему налогообложения с иных режимов налогообложения и при его переходе с упрощенной системы налогообложения на иные режимы налогообложения. Порядок учета расходов, произведенных индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, до его государственной регистрации, нормами гл. 26.2 НК РФ не регулируется.

Таким образом, поскольку расходы на приобретение объектов недвижимости произведены физическим лицом, до регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя, данные расходы на дату их оплаты не были связаны с ведением предпринимательской деятельности и не могут быть признаны соответствующими критериям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ. Соответственно, индивидуальный предприниматель не вправе учитывать такие расходы при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-11/88).

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от от 10.04.2013 N 03-11-11/142, от 26.02.2013 N 03-11-11/82, от 03.04.2012 N 03-11-11/114.

Источник: http://www.audit-it.ru/articles/account/a84/865377.html

Налог на имущество ИП в 2019 году: какие налоги платить с продажи имущества предпринимателю

Очень часто ИП используют при ведении своего бизнеса личное имущество. Никаких запретов в этом вопросе нет, а какие-то особые границы, отделяющие личное имущество физлица от его других объектов его имущества как ИП, отсутствуют. Вопросы начинают возникать, когда ИП решает продать свое имущество, и главным из этих вопросов остается следующий: какой налог с дохода, полученного от продажи, имущества ИП должен заплатить в госбюджет?

Содержание

Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.

Продается личное имущество

Итак, представьте себе, вы — ИП, который продает какое-либо личное имущество, например, дачу. Как быть в этом случае? Во-первых, так как сделка носит единоразовый характер и явно осуществляется в личных целях, то продажа объекта имущества не имеет ничего общего с предпринимательством. Во-вторых, в такой ситуации, вы будете обязаны перечислить налог с продажи объекта – 13%, но эта норма действует, если вы владели объектом период, составляющий менее 5 лет (это касается объектов, которые приобретены по договору купли-продажи после 01.01.2016г.).

С продажи объектов недвижимости, купленных до 01.01.2016г. и находящихся в вашей собственности более 3-х лет, налог с продаж платить не придется, к примеру, если сделка купли-продажи будет совершена в 2019 году.

Если срок владения не достиг 5 лет, то вы будете должны сдать декларацию 3-НДФЛ и перечислить налог в размере 13%. Следует также помнить, что в этой ситуации при расчете налога вы вправе применить имущественный вычет — 1 млн.руб., который уменьшит итоговую базу для расчета налога.

Отметим еще такой момент: теперь сумма продажи имущества не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 1 января того года, в котором будет происходить сделка купли-продажи и право собственности перейдет к покупателю. Ранее многие при продаже имущества, чтобы не платить налог, намеренно занижали цену продажи. Если этот факт будет обнаружен, то в расчет налоговой базы будет приниматься во внимание сумма в виде 70% от кадастровой стоимости, а не заниженная цена, указанная вами в договоре.

Читайте так же:  Условия пенсионного обеспечения от нпф «газфонд»

Продается имущество предпринимателя

Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

  • объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;
  • если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
  • если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;
  • если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
  • если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ЕГРИП;
  • если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).

Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.

Если вы используете УСН-Доходы, то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.
С УСН-Доходы минус расходы дело обстоит гораздо сложнее. Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. Если объект был принят на учет как основное средство, а его стоимость уже отнесена на расходы, то налог платится со всего дохода от продажи.

Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.

Что это означает? Это означает, что вам придется исключать расходы на покупку объекта из расходов, рассчитывать амортизацию за период эксплуатации, доначислять и уплачивать налоги (плюс пени), а также составлять и сдавать уточненные декларации. Получается, что ничего приятного в этой ситуации нет, а продажа имущества обернется дополнительными проблемами.

Если вы используете ОСНО, то при реализации имущества придется платить и НДФЛ, и НДС. НДФЛ, как обычно, считается по ставке 13% с суммы, которая равна доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта. Если расходы по объекту невозможно документально подтвердить, то есть остаточную стоимость невозможно рассчитать, то из дохода разрешается вычесть профессиональный вычет (составляет 20% от полученных доходов). НДС следует уплатить по расчетной ставке, равной 20/120.
Аналогичный порядок уплаты налогов при реализации имущества действует и для тех ИП, которые используют ЕНВД или патентную систему налогообложения и не подавали заявления на переход на УСН. Что это значит? Если вы совмещаете ЕНВД и УСН, или патент и УСН, то налог с продажи имущества платится согласно требованиям по упрощенке. Если заявления на УСН вы не писали, то ИП на ЕНВД или патенте, продающие имущество, платят налоги с его продажи согласно с требованиями к общему режиму.

Когда ИП закрыто

Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.

В этом случае рекомендуется рассмотреть возможность продажи имущества до того, как вы закроете ИП, так это будет более привлекательным для вас вариантом.

Источник: http://kakzarabativat.ru/buxgalteriya-i-nalogi/nalog-na-imushhestvo-ip-kakie-nalogi-platit-s-prodazhi-imushhestva-ip/

Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить?

Если гражданин является ИП, то грань между его предпринимательским и личным доходом при продаже имущества может оказаться очень зыбкой. Поэтому нередко возникает вопрос: каким же налогом облагать полученный доход? Кроме того, всегда есть соблазн заплатить налоги в меньшем размере.

В статье под имуществом подразумеваются находящиеся в РФ недвижимость (включая земельные участки) и транспорт. И мы рассматриваем случай, когда гражданин — резидент РФ.

Варианты налогообложения дохода

Прежде чем мы расскажем о том, как квалифицировать доход от продажи имущества, давайте рассмотрим, какие варианты налогообложения дохода в принципе возможны.

Если вы продаете ОС со сроком полезного использования более 15 лет до истечения 10 лет с момента его покупки или же со сроком полезного использования менее 15 лет до истечения 3 лет с момента учета его стоимости в расходах, то вам необходимо пересчитать налог при УСНО за весь период пользования этим имущество

  • исключить из расходов уже учтенные суммы по этому ОС;
  • включить в состав расходов амортизацию, рассчитанную по правилам гл. 25 НК
Статус Уплачиваемый налог Ставка Налоговая база
Гражданин, владеющий имуществом 3 года и более Налог платить не придетс
Гражданин, владеющий имуществом менее 3 лет НДФЛ Доход от продажи, уменьшенный на вычет в размер
  • документально подтвержденных расходов на приобретение имущества;
  • дохода от продажи, но не более 1 млн руб. (для жилой недвижимости/ земельных участков) или 250 тыс. руб. (для нежилой недвижимости/ транспорта)
  • ИП на ОСНО;
  • ИП, уплачивающий ЕНВД (если он не подавал заявления о переходе на УСНО)
НДФЛ Доход от продажи, уменьшенный:
  • на остаточную стоимость недвижимости/ транспорта, исчисленную по правилам гл. 25
  • на покупную стоимость имущества, если оно учитывалось как това
Если вы по каким-либо причинам не можете документально подтвердить свои расходы, то воспользуйтесь правом на профессиональный вычет в размере 20% от суммы ваших доходо
НДС (если продается не жилье и не земля) Доход от продажи (без
ИП на «доходной» УСНО Налог при УСНО Доход от продаж
ИП на «доходно-расходной» УСНО Налог при УСНО 15% или ставка, установленная в вашем регион Доход от продажи, уменьшенный на покупную стоимость имущества, если оно было учтено как това
Читайте так же:  Замещение должности на время отпуска

Чтобы понять, платить вам «предпринимательские» налоги или НДФЛ как обычному гражданину, а может, вообще ничего не платить, надо определить, имеет ли проданное имущество отношение к вашей предпринимательской деятельности.

Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности

СИТУАЦИЯ 1.

Продажа имущества — предпринимательский доход.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы, например, применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имущество

СИТУАЦИЯ 2.

Продажа имущества — непредпринимательский доход.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

  • вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя

  • вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.

То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой.

Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.

Имущество продано после утраты статуса ИП

Если вы уже не ведете бизнес, но продаете имущество, которое ранее использовалось в вашей ИП-деятельности, то НДФЛ с дохода от продажи вам придется заплатить в любом случае, независимо от срока владения этим имущество

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП и какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь, применяя, например, ОСНО или «доходно-расходную» УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.

Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее используемого в предпринимательской деятельности, независимо от применяемого ранее режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой баз

Соответственно, весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

СОВЕТ

Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).

А если имущество не имело никакого отношения к вашей прошлой предпринимательской деятельности, то действуем так же, как описано в ситуации 2.

Особый случай — недвижимость/ земля изъята

Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нуж то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществ

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК Р

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Минфин России

Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

Если же вы только собираетесь «сворачивать» свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое вы потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до «закрытия» ИП.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2014/10/1469-predprinimateli_prodaet_svoe_imuschestvo_kakie_nalogi_platiti.html

В каком порядке облагается налогом продажа имущества ип
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here