Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику

Признание договора ипотеки недействительным

Договор представляет собой сделку, совершенную ее участниками в соответствии с положениями ГК РФ. Недействительность договора подразумевает, что факт его заключения не порождает последствий, которые ожидали стороны, его заключившие. Закон предусматривает два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Недействительность сделок удостоверяет только суд. Закон допускает признание только части заключенного договора недействительным: в этом случае положения, отвечающие закону, исполняются по обязательству между сторонами.

Абсолютная и относительная недействительности

Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.

К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).

Специальные основания

Основания, рассмотренные выше, можно применить к любым видам и типам договоров. Но существуют и специальные основания, касающиеся только ипотечного соглашения. Во-первых, это отсутствие в тексте договора ипотеки существенного условия. По статье 9 Федерального закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», кредит считается оформленным при достижении сторонами договоренности по всем существенным условиям контракта. Если хотя бы одно из них не включено в его текст, контракт даже в случае прохождения государственной регистрации является незаключенным.

Второй специальной причиной признания договора недействительным может быть то, что банк принял в залог имущество, в отношении которого было наложено ограничение по его использованию. Например, квартиру, которая являлась ранее совместной собственностью разведенных супругов. Раздела имущества не было. Банк, принимая недвижимость супругов, был обязан спросить согласие одного из супругов на ее передачу в залог.

Если соглашение было заключено между банком и должником с целями обеспечения ранее подписанных между ними кредитных договоров, то сделка также будет признана незаконной. В первую очередь, финансовые претензии в этом случае удовлетворяет банк-залогодержатель, требования иных кредиторов не принимаются во внимание, кроме того, ипотека делает невозможной возмещение задолженности перед ними. Также недействительность ипотеки наступает при наличии двух условий: причинение вреда и умысел должника, знающего о наступлении негативных последствий для кредитора.

Порядок признания через суд

Ипотека признается недействительной только через суд. Признание относительной недействительности ипотечного договора через суд необходимо в силу закона. Судебная практика показывает, что наиболее распространенными основаниями для инициирования этого процесса выступают нарушения положений гражданского законодательства (например, неуказание в тексте величины процентной ставки), нарушение правопорядка (цель договора — поддержание противоправной деятельности) и другое.

Примеры судебной практики о признание ипотечного договора недействительным

В 2011 году Тимирязевский районный суд Москвы принял решение по делу № 2-2294/11. Н.Валицкая обратилась с иском к банку «Хоум Кредит», в обосновании которого заявила, что между ней и организацией был заключен договор ипотеки на 115 000 долларов сроком на 122 месяца, в качестве обеспечения обязательств была подписана закладная на имеющуюся в собственности квартиру. В марте 2010 года это имущество, долг по кредиту были взысканы по решению суда. Истица просила признать сделку и договор ничтожными, поскольку в соглашении не была указана полная стоимость выданного кредита. Суд посчитал, что в данном случае нет причин для удовлетворения иска, поскольку на дату заключения договора отсутствовала императивная норма об обязательном предоставлении заемщику до заключения кредитного договора информации в отношении полной стоимости кредита.

В 2012 году Советский районный суд Махачкалы принял решение по делу № 2-3463/11. Г. Гаджиева обратилась к Сбербанку с иском, в обосновании которого заявила, что сделка по ипотеке должна быть признана недействительной, поскольку сведения о залогодателе в договоре являются ложными, а ее подпись поддельной. В ходе разбирательства выяснилось, что ипотека была оформлена на основании доверенности, выданной Г. Гаджиевой своей дочери, при этом в доверенности не были указаны полномочия заключения ипотечных сделок. Истица не знала о свершившейся сделке, таким образом не было высказано волеизъявление залогодателя. Исходя из материалов дела и руководствуясь положениями нормативно-правовых актов РФ, суд удовлетворил требования истицы и признал сделку недействительной.

В случае признания ипотеки недействительной, все юридические последствия, следовавшие за ее оформлением, прекращаются, все полученное (денежные средства) возвращается. Суд обязывает Управление федеральной регистрационной службы исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

Заключение

Таким образом, сделки по ипотеке и соглашения их скрепляющие могут быть признаны ничтожными, недействительными по ряду причин. Их перечень устанавливается нормативно-правовыми актами, в частности Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом «Об ипотеке». Решение о прекращении действия соглашения может быть принято в досудебном порядке, если обе стороны согласны. В противном случае конфликт разрешается в ходе судебного разбирательства.

Источник: http://insur-portal.ru/mortgage/nedeystvitelnost-dogovora-ipoteki

Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику

Ежегодно в Российской Федерации возрастает количество выдаваемых ипотечных кредитов. Это связано с принятием государственных программ, позволяющих молодым специалистам обзавестись собственным жильем уже на старте карьеры. Но иногда возникают ситуации, когда необходимо расторжение договора ипотеки. Повлиять на такое решение может множество факторов, которые невозможно предусмотреть заранее.

Перед оформлением ипотеки проконсультируйтесь с юристом

С юридической точки зрения подобная процедура является одним из самых сложных процессов. Банк не захочет добровольно расставаться с заемщиком и будет всячески искать способ, чтобы не допустить преждевременного разрыва отношений. Поэтому чаще всего подобные дела доходят до судебного разбирательства, которое может продолжаться много месяцев.

Отказ от ипотеки является законным правом каждого гражданина. Но реализовать его на практике будет очень сложно. Не многие граждане хорошо разбираются в юридических вопросах, поэтому часто не полностью понимают суть договоров, которые они подписывают. И финансовые учреждения без зазрения совести пользуются этим, вписывая заведомо невыгодные для клиентов пункты. Так что если есть знакомые юристы готовые помочь, лучше взять их с собой в банк, чтобы они также ознакомились с содержанием договора и могли подсказать, какие пункты нуждаются в корректировке.

Читайте так же:  Виды дисциплинарного взыскания за совершение дисциплинарного проступка

При желании можно нанять специалисты, но его услуги обойдутся не дешево. Банковская сфера является очень сложной отраслью с точки зрения юриспруденции, поэтому найти квалифицированного профессионала, который хорошо разбирается во всех тонкостях, будет непросто. И его услуги стоят соответственно. Зато можно будет с уверенностью идти в банк, не боясь быть обманутым. Или как альтернативный вариант нужно самому заняться изучением законов, но на это уйдет очень много времени и положительный результат не гарантирован.

Можно ли отказаться от военной ипотеки?

Отказ от военной ипотеки законодательством не предусмотрен вообще. Не принимать участие в программе жилищного кредитования для военнослужащих можно только в случаях увольнения в запас, смерти или признания человека безвести пропавшим. Во всех остальных случаях программа является обязательной для участия. Но для начала стоит определиться с причинами, по которым возникает желание отказаться от ипотеки. В конце концов, подобное предложение позволяет получить собственное жилье на льготных условиях.

На зарплату военнослужащего невозможно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Если все-таки сохраняется желание оформить отказ, придется обращаться с иском в суд. Там нужно будет отстаивать свое конституционное право на возможность самостоятельно выбирать себе способ покупки жилья. В результате судебного разбирательства практически в ста процентах случаев выносится решение в пользу истца.

Добиться согласия на расторжение договора от банка сложно

Добровольное составление договора соглашения о расторжении ипотеки со стороны банка является чем-то на грани фантастики. Тем не менее, бывали такие случаи и на практике. В банке тоже работают люди и многим из них не чуждо чувство сострадания. Поэтому если нормально поговорить с руководством и объяснить свою ситуацию, оно может пойти на встречу и разорвать действие ипотеки по обоюдному согласию.

Выкупленная недвижимость при этом отойдет в пользу финансового учреждения и будет продана на аукционе, чтобы покрыть оставшуюся часть долга. Вся разница свыше долга будет выдана заемщику в национальной валюте. Но зачастую жилье уходит с молотка по цене ниже рыночной. Банк стремится простой вернуть свои деньги, так как на разницу он претендовать не может по закону. Вот и выходит, что клиент теряет внушительную сумму.

Как признать ипотечный договор недействительным?

Расторжение договора страхования ипотеки формально может быть инициировано обеими сторонами. Но в реальности банк никогда не пойдет на такой шаг. Если клиент по каким-либо причинам утратит свою платежеспособность, то финансовое учреждение просто прибегнет к процедуре изъятия залогового имущества. Но это не означает, что договор ипотечного кредитования можно считать расторгнутым.

Он будет считаться закрытым только тогда, когда затраченные деньги и проценты будут возвращены в контору при помощи продажи имущества на аукционе. А клиент, кроме имеющихся проблем, еще и получит негативный отзыв в кредитную историю, который может сыграть решающую роль при попытке получения новых займов. Стоит понимать, что в современном мире очень мало предприятий работает по гуманному принципу. Большинству все равно, какие проблемы испытывают его партнеры, главное вовремя получать свои дивиденды.

Признание договора ипотеки недействительным может быть получено только в случае несоблюдении каких-либо законодательных норм при его оформлении. Подобное решение может быть вынесено только в судебном порядке. В реальной жизни добиться такого исхода будет невероятно сложно, так как в банках работают опытные юристы, которые очень грамотно составляют любые виды договоров. Поэтому с точки зрения законности там всегда все выглядит гладко. А любые невыгодные условия клиент подписывает только из-за незнания нормативных документов.

Например, получить отказ от ипотеки Сбербанка будет невероятно сложно. Финансовое учреждение является крупнейшим в стране и имеет многолетний опыт работы в сфере целевого жилищного кредитования, так что даже самый опытный юрист вынужден будет приложить максимум усилий, чтобы выиграть дело у финансового гиганта.

Источник: http://creditnyi.ru/zhilischnyi-kredit-ipoteka/rastorzhenie-dogovora-ipoteki-125/

Расторжение договора ипотеки

Как признать ипотечный договор недействительным? Ежегодно в Российской Федерации возрастает количество выдаваемых ипотечных кредитов. Это связано с принятием государственных программ, позволяющих молодым специалистам обзавестись собственным жильем уже на старте карьеры. Но иногда возникают ситуации, когда необходимо расторжение договора ипотеки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Может ли банк требовать досрочно погасить кредит

Но нужно помнить, что ипотека — это достаточно сложная сделка, где есть три стороны: Потому при расторжении договора, особенно по инициативе заемщика, может возникнуть ряд сложностей. В данной статье мы расскажем, можно ли расторгнуть договор ипотеки, как это правильно сделать и что понадобится для данной процедуры.

Почему может потребоваться расторгнуть договор ипотеки? Не всегда решение купить квартиру в ипотеку оказывается правильным: И если на момент заключения договора финансовое положение вполне позволяет выплачивать причитающуюся сумму банку, то через некоторое время все может измениться: Пытаться смягчить условия ипотечного договора можно, но банки редко идут на уступки, и более выгодным вариантом может оказаться расторжение соглашения.

Еще одна причина для расторжения договора ипотеки — это желание продать квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита. Сделать это невозможно, пока не будет выплачена вся сумма по договору с установленными банком процентами. Можно попробовать договориться с финансовой организацией о досрочном погашении кредита, однако не всегда пойдут навстречу: В этом случае можно обратиться в суд и расторгнуть договор по его решению.

Наконец, причиной желания расторгнуть ипотечный договор для заемщика могут стать проблемы с застройщиком: Если шанс получить квартиру невелики, вполне логично расторгнуть договор ипотеки и вернуть вложенные средства.

Однако нужно понимать, что долговые обязательства у вас не перед застройщиком, а перед банком, для которого возникшая ситуация, скорее всего, не будет весомой причиной для пересмотра или расторжения договора, и в этом случае также может понадобиться обратиться в суд. Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком?

Ипотека — это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру.

Читайте так же:  Как правильно начать свое дело – открытие ип пошагово

Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь — денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку — это зависит от условий расторжения договора. Процедура расторжения договора ипотечного договора по инициативе заемщика Процедура расторжения договора ипотеки достаточно сложная и включает несколько этапов: Урегулирование ситуации с банком путем переговоров Лучше всего достичь условий расторжения договора, которые бы устраивали обе стороны.

Например, можно договориться о реструктуризации выплат вместо единовременного погашения всей суммы, уменьшения процентов и т. Если соглашение достигнуто, договор расторгается на утвержденных условиях без обращения в суд; 2. Составление и подача судебного иска Если заемщику не удалось достичь компромисса с банком и взаимовыгодных условий, единственный возможный вариант — это расторжение договора ипотеки через суд.

Для этого необходимо иметь официальный отказ банка разорвать договор или доказательства того, что соответствующее обращение было проигнорировано, и ответ в течение 30 дней не поступил. Исковое заявление должно включать следующие сведения: Также необходимо привести доводы и аргументы в защиту своей позиции, все обстоятельства дела; требования — расторгнуть ипотечный договор на определённых условиях например, с выплатой только тела кредита, реализацией залогового имущества и т.

Из документов к иску прилагается копия договора, квитанции или выписки, подтверждающие внесение регулярных платежей, подтверждение попытки уладить спор во внесудебном порядке, другие бумаги, которые подтверждали бы позицию заявителя например, об ухудшении финансового состояния, проблемах с застройщиком и т.

Рассмотрение иска в суде Во время судебных заседаний нужно озвучить позицию, отображенную в исковом заявлении, привести доводы, после чего ожидать решения суда.

В зависимости от обстоятельств дела, вердикт может как удовлетворить требования истца, так и отказать в удовлетворении, особенно, если со стороны банка не было никаких нарушений условий договора. Потому для достижения необходимого результата рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Специалист с опытом подобных процессов сможет собрать необходимые аргументы для суда и составить иск таким образом, что дело будет решено в пользу заемщика.

Нужно расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика? Получите консультацию адвоката: Судьба недвижимости, выступающей залогом по договору ипотечного кредитования, зависит от конечных условий расторжения этого договора. Если заемщик будет вынужден погасить всю оставшуюся сумму задолженности неважно, одним платежом или по установленному графику , квартира остается ему и регистрируется право собственности на нее после выплаты всей суммы.

Если же договор разрывается с возвратом средств заемщику, жилье как залог по кредиту переходит в собственность банка. Еще один вариант — заемщик с соглашения банка продает недвижимость, из вырученных средств погашает задолженность перед банком, а остаток средств остается в его распоряжении.

Заключение В случае возникновения непредвиденных обстоятельств договор ипотеки между банком и покупателем жилья может быть расторгнут.

Есть два варианта расторжения — по соглашению сторон или через суд. В любом случае, это достаточно сложная и далеко не всегда выигрышная для заемщика процедура, потому для повышения шансов на успешное решение рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости.

Форс-мажор и нестандартные ситуации В отличие от обычных потребительских кредитов, ипотека — долгосрочная и масштабная сделка. Если в первом случае кредит берется максимум на 5 лет, то срок жилищных займов редко составляет менее лет. Подавляющее большинство людей с трудом может спланировать свою жизнь на следующие лет, а уж о более длительных сроках и говорить нечего. Тем более что никто не застрахован от таких жизненных обстоятельств, как: Через некоторое время, как у банка, так и у заемщика могут значительно измениться обстоятельство, что вынудит одну из сторон прекратить взаимоотношения.

Основания для расторжения договора ипотеки

Предметом ипотеки по договору является недвижимое имущество: Дело рассматривалось судами неоднократно. Также суд кассационной инстанции согласился с выводами предыдущих судебных инстанций о доказанности истцом как заемщиком факта нарушения его прав и законных интересов заключением оспариваемого ипотечного договора, учитывая, что по условиям кредитного договора на истца возложена обязанность по заключению договора страхования предмета ипотеки, своевременной уплате всех страховых платежей и другие обязательства. Вместе с тем в случае продажи памятника собственник или уполномоченный им орган обязан в письменной форме уведомить об этом соответствующий орган охраны культурного наследия с целью предоставления этому органу преимущественного права на приобретение объекта охраны.

Расторжение кредитного договора с банком: возможно ли?

Расторжение договора ипотеки Расторжение договора ипотеки Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье. Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности. Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя. Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях:

Как расторгнуть договор ипотеки и вернуть деньги? В Москве договор на ипотечный кредит отличается от других разновидностей валютных и рублевых договоров займов. Договору ипотеки характерен фактор долгосрочности и масштабности сделки по ипотеке. Цены на жилье по договору ипотеки остаются на высоком уровне. Срок ипотеки, взятой по договору на квартиру, редко составляет менее 15 лет. Спрогнозировать экономическую обстановку и исключить факторы риска при заключении договора ипотеки невозможно. Оформление любого договора ипотеки в каждом банке предполагает вероятность расторжения заключенной сделки ипотечного кредитования в одностороннем порядке или по соглашению сторон договора ипотеки. Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе получателя ипотеки?

Договор ипотеки, Украина

Главная Исковое заявление расторжение договора ипотеки по Исковое заявление расторжение договора ипотеки по Популярное Здесь возникают все те же самые сложные, что и при попытках заемщиков расторгнуть договоры потребительского кредитования — крайне трудно подобрать основание и практически нельзя, за исключением единичных случаев, доказать наличие такого основания. Расторжение ипотечного договора по инициативе банка В большинстве случаев инициатором расторжения ипотечного договора становится банк. Причиной может послужить любое серьезное нарушение заемщиком обязательств, но, как правило, банки ссылаются:

Поэтому следует иметь в виду следующее. Согласно ст. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. Теперь о расторжении договора ипотеки. Поскольку Закон об ипотеке не содержит условия о расторжении договора ипотеки в связи с несостоятельностью должника залогодателя , а в договоре ипотеки об этом ничего не сказано, действуют общие правила исполнения обязательства и расторжения договора. Так, согласно ст. В силу п.

Читайте так же:  Обязательное страхование в банках понятие, виды, перспективы, правовые основы

Расторжение договора ипотеки

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя пункт 3 статьи залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю. Комментарий к статье 1. Пункт 1 ст. На первый взгляд, из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может. Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты. В нем пропущено расторжение договора залога. В соответствии со ст. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать.

Страхование ипотеки

Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику

В каком случае банк вправе заставить полностью рассчитаться с долгами раньше установленного срока. Вопрос о том, могут ли банки требовать досрочного погашения, обсуждался на форумах. Заемщик ПриватБанка жаловался, что банк настаивает на таком погашении, при этом делает это неофициально.

Гражданское право Договор об ипотеке заключен в нотариальной форме. Соглашение о расторжении этого договора нотариус заверять отказывается, ссылаясь на то, что он уже прекращен в силу погашения записи об ипотеке.

Причины расторжения ипотечного договора Существует не менее трех групп причин расторжения ипотечного договора: Расторжение по инициативе кредитора банка происходит в нескольких случаях:

Видео (кликните для воспроизведения).

Обратная связь Расторжение договора ипотеки Кредит на недвижимость — это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка. Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения.

Источник: http://darchangel-farm.com/ugolovnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-ipoteki.php

Расторжение ипотечного договора

Заключение кредитного ипотечного договора с банком является сложной финансовой операцией. Такие договора заключаются на длительный период. На протяжении которого может произойти множество событий: инфляция, девальвация и прочее, что может привести к расторжению договора ипотеки по инициативе либо банка, либо заемщика, либо же по соглашению сторон.

Как расторгнуть ипотечный договор с банком?

Расторгнуть ипотечный договор с финансовым учреждением не только возможно, а вполне реально, что является отличительной чертой в сравнении с потребительским кредитованием. Зачастую это связано не столько с желанием банка, сколько со своеобразностью использования ипотеки.

Наиболее часто встречающиеся варианты для прекращения обязанностей по ипотеке:

  1. Заявителем выступает кредитодатель. Повод – значительное несоблюдение правил со стороны кредитозаемщика.
  2. По соглашению сторон. Необходимое требование – финансовое учреждение и заемщик найдут компромисс.

Важно! Все денежные средства необходимо вернуть единовременно, если инициатором прекращения договоренности выступает заемщик.

Порядок расторжения по инициативе заемщика

Желание владельца ипотеки расторгнуть данный контракт практически невозможно, хотя по закону и вполне допустимо.

Для расторжения договора необходимо найти весомые аргументы, доводы и доказать их первостепенность для аннулирования обязанностей. Известны лишь отдельные прецеденты.

Прекращение срока действия ипотечного договора предусматривает существование основных причин: залоговладелец находит условия предоставленной ипотеки неприемлемыми или находит более приемлемые. Часто условия банка, предоставившего ипотеку, не при чем. Можно ли рассматривать изменение финансовой стабильности причиной для прекращения договора? Иногда, для расторжения договора, заемщика принуждают жизненные условия, которые изменились, как-то развод или потребность в обмене жилой площади, связанной со сменой места жительства.

Принято считать неординарным вариантом подачу заемщиком иска в суд, с указанием на просчет в кредитном договоре или полное (частичное) несоответствие пунктов, согласно действующему законодательству. При условии, что вердикт будет положительным, и договор признают недействительным, погашение долга кредитору будет без процентов.

В итоге, некоторое время кредитозаемщик использовал средства бесплатно. Со своей стороны, банки внимательно следят за текстом, составленного ипотечного договора, консультируются со штатом квалифицированных юристов, так что рассчитывать на 100% победу нельзя.

Важная информация! Объявление банка банкротом не приведет к автоматическому расторжению договора.

Заемщику придется расторгнуть ипотеку с фактическим кредитором, принявшего обязательства и функции предыдущего.

Причинами прекращения исполнения обязанностей ипотечного договора по инициативе заемщика также может быть изменение не в лучшую сторону финансового состояния, приведшее к невозможности оплатить ипотеку, потребность в продаже недвижимости, трудности с фирмой-застройщиком.

Срыв срока сдачи строительства может значительно изменить финансовое положение заемщика, что отразится на невозможности одновременной оплаты, как за арендованное жилье, так и за ипотеку.

Иногда сумма долга по выплатам становится внушительной. Заемщику целесообразно с помощью юриста подать иск в органы правосудия для поиска решений возникшей проблемы.

Владельцу ипотечного договора достаточно сложно тайно пустить в дело полученные финансовые средства. Некоторые используют различные «серые» схемы для использования последних на другие задачи, отличные от тех, что оговорены. Выявленные факты не приведут к аннулированию обязанностей. Тем не менее, финучреждение в обязательном порядке использует ситуацию по своему усмотрению, если заемщик нарушил оговоренные обязанности. Существует два варианта выяснения этих вопросов: расторжение ипотечного договора по соглашению сторон или обращение кредитора в суд.

Важно! При условии, что заемщик не погашает ипотеку, аннуляция обязанностей не наступает.

Банк вначале потребует устранить данное нарушение. Следующим шагом будет — подача иска об возврате долга и параллельно подается иск о предложении аннулировать ипотеку.

Можно ли расторгнуть договор ипотеки по инициативе банка?

Нередко инициативу по части аннулирования обязанностей берет на себя банк. Зачастую банки используют следующие ситуации:

  • Дача заведомо неправдивых собственных данных.
  • Отказ заемщика выполнять обязательства по погашению кредита.
  • Осуществление перепланировок без уведомления и согласия с кредитором.
  • Нецелевое использование денежных средств.
  • Нарушены принципы страхования.
  • Нанесение порчи ипотечному имуществу.

Инициатором аннулирования кредитного ипотечного договора выступает банк при существовании неоплаченных счетов по ипотеке. Можно принять альтернативное решение – реструктуризация долга, при условии, что заимодатель будет за конструктивный диалог. Зачастую банк выдвигает следующие требования при заключении обязанностей: страхование жизни, здоровья заемщика, и страхование самого залога является неотъемлемой частью акта.

Читайте так же:  Можно ли получить вычет за покупку дома у дедушки

Денежная неспособность клиента проводить своевременную оплату является значительным основанием для прекращения ипотечного договора. Также существуют и иные причины:

  1. Проведение операций с залоговой недвижимостью.
  2. Невозможность выделения денежных средств для погашения ипотеки, по причине появления детей, наличия других вариантов крупных трат.
  3. Бракоразводный процесс с созаемщиком.
  4. Утрата рабочего места или других источников прибыли.
  5. Проявление тяжелого заболевания, приведшего к потере работоспособности (постоянной, временной).

Насколько известно, в судебной практике, практически невозможно доказать изменения жизненных обстоятельств кредитозаемщика. Несмотря на неизбежные обстоятельства, судом не рассматриваются, не принимаются к вниманию материальные трудности, что привели к прекращению погашения задолженности заемщиком.

По соглашению сторон

Обоюдное согласие для аннуляции ипотеки – оптимальный вариант. Банк активно участвует в диалоге с соблюдением, первоочередно, своих интересов. Здесь также есть и другие варианты достижения консенсуса:

  1. Продажа залога по желанию кредитозаемщика с целью погашения денежного обязательства за счет полученного дохода.
  2. Перевести кредитные и финансовые обязательства на иного заемщика.

В этой ситуации описано как продажу самого залога, так и передачу своих кредитных обязательств. Рассматривается вариант договоренности и согласованности развития данных событий с банком.

При достижении соглашения всех заинтересованных сторон, ипотечный кредитный договор расторгается и заключается новый, но с другим кредитозаемщиком.

Достоинства и недостатки при продаже ипотечной недвижимости:

Способы Достоинства Недостатки
Досрочное погашение Избавление от долга и получение денежных средств Сложно подыскать покупателя на квартиру Продажа долга Скорое и абсолютное освобождение от кредитного обязательства Основная трудность – найти «перезаемщика» Продажа с участием финансового учреждения Банк находит покупателя и оформляет сделку Зачастую нет денежной компенсации Самостоятельная продажа Самостоятельно происходит назначение стоимости и контроль всего процесса Трата собственного времени на подыскивание клиента

При стремлении к продаже (обмену) залоговой недвижимости, необходимо погасить всю сумму кредита. И только при этом условии кредитное жилье становится собственным. При возникновении финансовых сложностей необходимо подыскать способ и возможность прийти к соглашению с кредитором о предоставлении льготных условий для выплаты долга.

Данное заявление принимаются кредитором к рассмотрению, решение, чаще всего, принимается отрицательное. Причиной служит то, что были известны все условия предоставления ипотеки, да и материальные трудности владельца ипотеки банк не интересуют. При достижении положительного решения предусмотрены такие варианты:

  • Краткосрочное замораживание счетов.
  • Пересмотр периода выплат в большую сторону.
  • Реструктуризация долга.
  • Разрешение на «кредитные каникулы».

Пересмотр условий кредитования на более длительный период позволит погашать ипотеку за счет уменьшения суммы необходимой для оплаты. Это более действенный метод, чем борьба с просроченными платежами.

Также есть другие варианты развития событий. В каждом отдельном случае, когда требуется прекращение действия договора, придется идти в банк для поиска оптимального способа решения проблемы.

Судебная практика

Разбирательство в суде состоится, если существует одна из таких причин расторжения:

  • Заемщик получил инвалидность.
  • Смерть заемщика.
  • Социальные льготы, которые заемщик получил во время оформления или в процессе обслуживания.
  • Развод созаемщиков, имеющих несовершеннолетних детей.

Все договора составляются финансовыми учреждениями с высокой степенью защиты своих же интересов. Найти оптимальное решение для всех участников диалога практически невозможно.

Суд может вынести вердикт в пользу кредитора и принудить заемщика погасить весь долг единовременно. Доступным вариантом решения этого вопроса будет оформление иного займа с более выгодными условиями или продажа имущества, не пребывающего в залоге.

Судебная инстанция также может лишить истца приобретенной недвижимости. При таком исходе кредитор становится владельцем жилой площади. Суд не часто выносит вердикт о признании договора таким, как утратившим юридическую силу.

Можно рассмотреть и вариант реструктуризации долга перед банковской структурой. На деле, подразумевается пересмотр процентной ставки, общей суммы долга, сроков возврата кредита. Снижение ежемесячного платежа за счет увеличения срока пользования кредитными средствами позволит погашать ипотеку.

Известен также и мирный способ урегулирования данного вопроса. Основным условием является поиск покупателя, готового купить не только имущество, пребывающее в залоге, но и ипотеку.

Критерием для расторжения кредита может послужить и досрочное погашение, что будет легким при оформлении и достаточно сложным практически.

У проблемных клиентов не часто бывает вся нужная сумма для досрочного прекращения действия ипотеки. Практикуется переуступка права собственности или продажа залоговой недвижимости.

Судебная практика решения вопроса о прекращении действия договора ипотеки сопровождается реализацией банковского залога для погашения кредита. При внесудебном разбирательстве возможно найти компромисс:

  1. Сохранение права собственности на залоговое имущество (изменение договоренности по погашению кредита или досрочное погашение).
  2. Потеря права собственности с сохранением доли денежных средств (реализация жилплощади, переуступка прав).

Важно! Если заемщик выполнил все условия договора, последний аннулируется автоматически.

Это лучший вариант для всех сторон. Правда, зачастую он недейственный, так как необходимы свободные деньги.

Заключение

Расторжение договора по ипотеке считается длительным и сложным процессом как с финансовой стороны, так и по количеству потраченного времени. Будет ли польза от этого процесса заемщику? Вопрос неоднозначный. Стоит очень хорошо взвесить все «за» и «против», прежде чем окончательно принять решение о заключении кредитного ипотечного договора.

В случае принятия решения расторгнуть договор, следует учесть и применить на практике все возможные способы и средства для достижения поставленной цели!

Источник: http://ipotekaekspert.com/operacui-s-ipotekoi/rastorzhenie-dogovora/

Расторжение договора купли продажи с ипотекой

Любое взаимодействие участников сделки прекращается в результате расторжения договора купли продажи с ипотекой. В момент, когда процесс завершится, бывший владелец имущества не сможет уже так просто вернуть жилплощадь – придется заявлять отдельное требование об этом. Аналогично обстоит ситуация и с задатком, переданным покупателем владельцу жилья.

Подобные негативные последствия лучше заранее оговорить в договоре купли-продажи (ДКП). Тогда вы избежите ненужной бумажной волокиты, да и в случае судебного разбирательства будет проще расторгнуть сделку. Отдельно стоит решить вопрос с залогом квартиры. Она служит обеспечением по кредиту, поэтому к разбирательству придется привлекать банк, в качестве третьего лица.

Другие нюансы касаются расторжения сделки после регистрации ДКП и до таковой. В первом случае процедура значительно усложняется. Может потребоваться составление обратного договора, т.к. изначальное соглашение признается исполненным. Также надо понимать, какие лица могут выносить требование о расторжении договора купли продажи квартиры с ипотекой. От этого зависит, на каких основаниях проводится процедура.

Кто может потребовать расторгнуть ДКП

С данным требованием вправе обратиться участники сделки – продавец и покупатель (ГК, ст. 450.1 (скачать)). Кроме того, расторжение возможно:

  1. По согласию сторон.
  2. По распоряжению госорганов.

Во втором случае требование выдвигается из-за противоречия условий сделки законодательству. Либо процедура запускается третьими лицами, имеющими доказательства, что соглашение заключалось под давлением или с недееспособным лицом. Хотя причины расторжения могут быть самыми разными.

По каким основаниям расторгается ДКП по требованию продавца

Зачастую причина в серьезном нарушении условий ДКП одной из сторон. К ним относят уклонение покупателя от оплаты жилья или отказ от регистрации договора. Среди прочих оснований:

  • отказ второй стороны от подписания акта приема-передачи объекта;
  • неявка на осмотр или иные действия, не позволяющие принять квартиру;
  • отказ от приобретения страхового полиса и прочие препятствия завершению сделки;
  • невыполнение иных условий ДКП, либо отрицательное решение банка по ссуде.

В данных ситуациях происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по инициативе продавца. Иногда такое действие допускается, когда изменились обстоятельства, предшествующие заключению сделки. У покупателя есть свои основания не завершать оформление недвижимости.

По каким причинам расторгается ДКП, если инициатор – покупатель

Процедура проводится, если заемщик представляет доказательства наличия следующих обстоятельств:

  • вторая сторона уклоняется от передачи недвижимого имущества;
  • жильё имеет значительные дефекты, незаметные ранее;
  • на жилплощади прописаны члены семьи продавца или иные лица;
  • для заключения сделки представлены ложные сведения (ГК РФ, ст. 174.1 (скачать));
  • использовались поддельные или неправильно оформленные документы;
  • нарушаются условия залога, что привело к порче объекта;
  • сделка заключена по принуждению или недееспособным лицом (ГК РФ, ст. 177 (скачать)).
Читайте так же:  Такс-фри в италии все о льготном шоппинге

Еще одно из оснований – расторжение договора ипотеки по инициативе заемщика (когда соглашение с банком теряет силу). Однако оно подходит и к причинам отмены сделки продавцом. При этом важно учитывать и другие нюансы процедуры, такие как сроки и способ ее проведения.

В какой срок необходимо расторгнуть ДКП

Данное действие совершается в период, установленный в самом соглашении. Если в ДКП нет четкого указания сроков, то расторжение происходит в течение месяца. Либо срок определяется способом проведения сделки. Когда требуется государственная регистрация договора, но она еще не проведена, то расторжение проводится до момента такой регистрации.

Если бумаги переданы в Росреестр, уведомление об отмене сделки лучше подавать в течение семи дней. За это время, скорее всего, ведомство не успеет зарегистрировать документы. Достаточно будет подать заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации, и не составлять соглашение о расторжении.

Чтобы точно выяснить, в какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры с ипотекой, нужно изучить конкретную ситуацию (сроки давности прописаны в ГК РФ, ст. 181 (скачать)). Еще важнее понимать, как проводится такая процедура. От этого зависит ее успех.

Как действовать в случае расторжения ДКП

Последовательность действий зависит от стадии совершения сделки. Если у участников не возникло разногласий, необходимо:

  1. Составить специальное соглашение, а затем подписать его (подписи ставят оба участника сделки).
  2. Если договор еще не зарегистрирован, а деньги не перечислены владельцу жилья (квартира, соответственно, не передана заемщику), нужно уведомить банк и на этом можно закончить.
  3. Когда имущество уже получено покупателем, придется составлять акт о его передаче продавцу.
  4. При внесенной оплате за недвижимость, придется оформить расписку или иным образом зафиксировать возврат средств на банковский счёт (обычно порядок регламентируется ДКП).
  5. Если произошел переход прав, соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре (об этом вносится запись в ЕГРН).

Когда согласия достичь не удалось, важно собрать достаточные основания расторжения договора купли-продажи по ГК РФ (ст. 450 (скачать)), обратившись с ними в суд. Процедура проводится так:

  1. Подается претензия второй стороне сделки, где указывают причины расторжения и собственные требования.
  2. В течение 30 дней не получен ответ или лицо отказалось от устранения нарушений, нужно собрать документы для суда, составив иск.
  3. После объявления даты судебного заседания, необходимо прибыть на рассмотрение дела, объяснить свою позицию и представить доказательства.
  4. С решением суда, вступившим в законную силу, следует направиться в Росреестр для удаления записи о правах покупателя на жильё или обратиться к приставам за возвратом средств.

В суд обращаются только при наличии конфликта или факта незаконных действий. Но потребуется досудебная попытка решить проблему и уведомление о начавшейся процедуре, направленное кредитору.

Важно, чтобы причины расторжения договора купли продажи квартиры с ипотекой соответствовали указанным в законе основаниям. При отмене сделки по обоюдному согласию тоже есть свои нюансы. В основном они касаются содержания соглашения и его формы.

Как правильно составить соглашение о расторжении: простая письменная или нотариальная форма

Если между сторонами сделки не возникло разногласий относительно сложившейся ситуации, договор расторгается через подписание соглашения. Однако данный способ возможен, если уже произошла государственная регистрация прав покупателя, в качестве владельца жилплощади. При составлении документа, подтверждающего обоюдное согласие приобретателя и продавца, нужно соблюдать одно правило – расторжение проводится в той же форме, что и заключение сделки:

  • если при подписании ДКП вы прибегали к нотариальному удостоверению, то и соглашение придется составлять в таком же формате;
  • если же договор не проходил процедуру заверения у нотариуса, достаточно будет простой письменной формы.

Данное правило закреплено в ст. 452 ГК РФ (скачать). В первом случае, соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры с ипотекой по обоюдному согласию можно получить в нотариальной конторе. У специалиста найдется подходящий бланк. Если документ готовится самостоятельно, укажите в нем:

  • число подписания и место заключения;
  • сведения о сторонах сделки;
  • информацию о ДКП и предмете договора;
  • цели соглашения и последствия расторжения;
  • как будет возвращаться переданное каждой стороной.

При обращении к нотариусу или в ходе регистрации прав потребуется оплатить государственную пошлину. Но в процессе могут возникнуть дополнительные споры. Последствия расторжения договоры прописаны в Гражданском кодексе РФ, ст. 453 (скачать).

Кто должен платить госпошлину

Видео (кликните для воспроизведения).

Когда происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по соглашению сторон, необходимо оплатить услуги нотариуса. Если без нотариального удостоверения обойтись нельзя, госпошлина вносится по договоренности сторон. На практике оплата возлагается на лицо, нарушившее условия ДКП. Однако оно не всегда готово пойти навстречу.

Если же соглашение отправляется на регистрацию в Росреестр, придется зарегистрировать право собственности продавца. В данном случае государственная пошлина вносится лицом, чье право регистрируется – продавцом. Когда одна из сторон отказывается передавать средства для оплаты услуг нотариуса (хотя должна это сделать), можно взять на себя эту обязанность, а впоследствии взыскать сумму через суд.


Источник: http://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-s-ipotekoj.html
Расторжение договора ипотеки — что следует знать потенциальному заемщику
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here