Продажа и покупка квартиры в один год оформляем взаимозачет

Вопросы и ответы

Была продана квартира за 3,3 млн.р в 2011 году, полученная по дарственной в этом же году (т.е. находившаяся в собственности менее 3-х лет). В этом же году куплена другая, аналогичная квартира за 3,1.

Получается что с продажи квартиры налоговый вычет составляет 1 млн.р., а с покупки в собственность первой квартиры 2 млн.р. Правильно ли я понимаю, что в данном случае налог 13% должен быть уплачен только с суммы 300 тыс.рублей? Т.к. налоговая база с продажи = 2.3 млн.р, что перекрывается вычетом с покупке 2 млн. => получается 300 * 0,13 = 39 т.р.

Этот налог был выплачен Была подана налоговая декларация за 2011 год, с указанием данных о продаже и покупке квартир. Налоговая прислала отказ в взаимозачете. Неужели необходимо платить налог с суммы 2,3 млн?!

Спасибо за ответ.

А на каком основании налоговики вам отказали?

Отказ может быть обоснованным, если вы ранее уже использовали право на вычет при покупке квартиры. Если же вычет при покупке квартиры вы заявили первый раз в жизни и вас есть все подтверждающие расходы на покупку квартиры документы, то действия инспекторов неправомерны. Напишите жалобу на решение инспекторов руководителю инспекции или в вышестоящую инстанцию (УФНС по региону). Они должны разобраться в вопросе и вынести свое решение.

К жалобе приложите копии документов, подтверждающие факт покупки квартиры. Обязательно укажите в жалобе, что используете вычет в первый раз в жизни.

Подробнее о том как платить налог при продаже и покупке квартиры смотрите по ссылке.

Портал «Ваши налоги»

Комментарии

Большое вам спасибо за ответ.
Формулировка отказа следующая: в соотв. налоговым законодательством зачет между налогами одного вида, но с разным статусом налогоплательщика не осуществляется.
Т.е. значит ли это, что мы обязаны сначала налог с продажи заплатить, а потом, через какое-то время (знать бы еще какое) Гос-во должно вернуть нам ту же сумму на сбер.книжку? Или все-таки есть способ обойтись без операций с деньгами?

право на вычет при покупке квартиры использовано никогда ранее не было

Это значит только одно — кто то в налоговой невполне вменяем. Что за идиотская формулировка «с разным статусом»? У вас один статус — плательщик налога на доходы физических лиц. Если бы вы были индивидуальным предпринимателем еще было бы можно поговорить про разные статусы. А в вашем случае вообще говорить не о чем. Про два вычета мы уже писали. Подробности здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-odnov.

Там же и обсуждение этого вопроса. Причем нашего мнения придерживается и Минфин России. Речь не идет о каком либо «зачете» налога. Речь идет исключительно о получении всех налоговых вычетов, которые вам положены. А вам их положено два: как продавцу (1 000 000) и как покупателю (2 000 000).

У вас два варианта действий. Первый — пишите жалобу в управление на неправомерные действия инспекции. Второй — напишите им письмо, в нем укажите, что их действия противоречат действующему законодательству. Поэтому ничего платить (кроме тех сумм, которые вы уже заплатили) вы не будете. Если они с этим не согласны, то они вправе обратиться в суд. Главное — они могут получить судебный приказ о взыскании с вас налога. Его выдает судья по их требованию (то есть без вашего участия). Вам важно не пропустить этот момент. Получив приказ на руки вам нужно написать заявление в суд (в тот суд, который его выдал) в котором указать, что вы не согласны с взысканием денег поэтому требуете судебный приказ отменить. Судья обязан это сделать автоматически (на основании вашего заявления).

Спасибо большое за поддержку. Налоговая действительно «взяла свои слова обратно» :))

Добрый день!
Подскажите пожалуйста мы продали менее 3-х лет в собственности 1 комн. квартиру за 1 600 000 и одновременно приобрели 3-х комн. кв. за 1 900 000 т.к. собственником 1/3 доли общей долевой собственности на покупаемую и продаваемую квартиру является несовершеннолетний ребёнок.
В продаваемой и покупаемой квартирах по 1/3 доли общ. долевой собственности у всех собственников.
Квартиры продавали и покупали по одному договору купли-продажи, один общий договор на продажу по 1/3 и аналогичный на покупку.
Вопрос: На каком основании при подаче декларации в налоговой заявлено, что квартира целиком продана 1600, и что каждый собственник должен налоговой по 26 тыс. со своей доли, т.к. за объект взята целиком квартира, а не доля каждого владельца. На деле каждый при продаже получил по 533,333 тыс. и в декларации указывалось что продана доля, но в налоговой сообщили что сумма полученного дохода занижена. Не ссылаясь ни на одну статью был предоставлен ответ, что Вы продали квартиру за 1600 и от 600 тыс. должны 13% заплатить в налоговую.

Ну по сути так и получается, если квартира продана по одному договору купли-продажи квартиры. Заплатить от 600 тыс. 13% должен не каждый собственник, а это общая сумма, которая приходится на всех. Доход каждого собственника, облагаемый налогом, равен:
1 600 000 х 1/3 — 1 000 000 х 1/3 = 200 000 руб.
С него причитается налог:
200 000 х 13% = 26 000 руб.

А если бы эта же квартира была бы продана отдельно по долям, тремя договорами купли-продажи, в этом случае был бы вычет по 1000000 руб. с каждой доли? то есть налога бы не было.

Именно так. Правда при условии, что на каждую долю оформлено отдельное свидетельство о праве собственности

Добрый день!Квартира была в собственности менее 3х лет
Я продала в 2016 году за 2 млн рублей и тут же купила за 2 млн рублей другую квартиру
Ранее не пользовалась вычетом,Мне положен налоговый вычет?И какие документы нужны?

Источник: http://vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/vzaimozachet-pri-prodazhe-i-pokupke-kvartir-v-techenii-odnogo

Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Процесс продажи старой квартиры и покупки новой с целью улучшения жилищных условий может растянуться на неопределенный срок. Существенно ускорить его можно через использование схемы взаимозачета.

Читайте так же:  Кредитный брокер реальный шанс получить заем

Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Процесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик. Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).

К зачету принимается только недвижимость, оформленная на правах собственности. Соответственно для этой цели не подходят муниципальные, неприватизированные объекты, с обременениями и пр. При этом важно трезво оценивать имеющееся жилье, поскольку к нему предъявляются определенные требования. Среди стандартных условий:

  • Принадлежность собственнику от 3-х лет и более (по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
  • Отсутствие прописанных лиц или возможность освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
  • Отсутствие обременений или споров с третьими лицами.
  • Отсутствие неузаконенной перепланировки.

Иногда также возможны требования к определенной планировке (к примеру, наличие полноценной кухни), возрасту многоквартирного дома, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг и пр.

Возможные схемы

На рынке недвижимости предлагается несколько способов покупки жилья с зачетом имеющегося имущества:

Отличие взаимозачета от обмена

Оба термина не являются юридическими, поэтому судить об их отличиях можно, исходя из случаев их употребления по отношению к сделкам с недвижимостью. Разница заключается в следующем:

Физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (продавец в лице застройщика или АН)

Продаваться может жилье на вторичном или первичном рынке, покупается – в новостройке

Участвуют только объекты вторичного рынка

В большинстве случаев требуется определенная доплата за новый объект (в виде единовременного платежа или рассрочки)

Объекты имеют равнозначную стоимость, поэтому денежные суммы фигурируют только в договоре

Взаимозачет квартиры на новостройку

Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:

  • является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
  • планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
  • присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
  • имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).

Порядок действий

Реализация зачетной схемы включает следующие этапы:

Необходимые документы

Среди требований к жилплощади, предлагаемой к зачету, – принадлежность покупателю на правах собственности и «юридическая чистота» объекта. Соответственно собственнику нужно подготовить пакет подтверждающих эти факты документов. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает актуальность права собственности на объект и отсутствие обременений.
  • Документ-основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие прописанных лиц.
  • Техническая документация (техпаспорт, поэтажный план БТИ, экспликация). Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенной планировки.
  • Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешительные документы. По обстоятельствам может понадобиться разрешение от супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака, или от органов опеки на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника.

Всего в схеме обычно подписывается 4 договора:

  1. Бронирования новой квартиры.
  2. Посреднических услуг на продажу вторичной недвижимости.
  3. ДКП вторичного жилья.
  4. ДКП или ДДУ для жилья в новостройке.

Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

    Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

Особенности налогообложения

Использование схемы взаимозачета не отменяет необходимости уплаты налогов (за исключением установленных законом случаев) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.

Налог при продаже

Деньги от продажи недвижимости приравниваются к доходу, с которого должен быть уплачен НДФЛ по ставке 13%. Освобождение от его уплаты возможно при:

  • Достижении минимального срока владения: 3 года при получении по результатам безвозмездных сделок (дарения, наследования) или 5 лет – иными способами (в том числе посредством купли-продажи). Для недвижимости, приобретенной до 2016 г., минимальный срок равен трем годам.
  • Стоимости менее 1 млн. руб.
  • Отсутствии дохода от сделки: когда цена продажи соответствует цене приобретения ранее (при наличии подтверждающих документов).

Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ, но для расчетов вправе уменьшить свой доход (согласно ДКП) на сумму стандартного налогового вычета 1 млн. руб. или расходов, связанных с покупкой жилья ранее и подтвержденных документально.

Налоговый вычет при покупке

При приобретении недвижимости государство дает возможность использовать имущественный вычет – компенсацию по ставке 13% от понесенных расходов, не превышающих 2 млн. руб. Таким образом, максимально допустимая к возврату сумма составляет 260 000 руб. (2 млн.*0,13). Право на ее получение имеют граждане РФ, получающие официальную заработную плату, с которой в бюджет отчисляется НДФЛ или другие виды дохода, облагаемого по ставке 13%.

Принцип взаимозачета

Вместо необходимости дважды обращаться в налоговую службу сначала за перечислением НДФЛ, потом – за его возвратом, разрешается совместить обе процедуры и применить два вычета одновременно (согласно Письма Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-115)

  1. Для продавца: «стандартный» вычет или в размере расходов.
  2. Для покупателя: 13% от расходов на покупку, но с суммы не более 2 млн. руб.

Наглядно понять, как это работает на практике, помогут примеры:

Указанная выше схема взаимозачета налога действует при выполнении следующих условий:

  • Гражданин, являющийся одновременно продавцом и покупателем, имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
  • Продажа и последующая покупка совершены в рамках одного налогового периода (1 января-31 декабря текущего года). В остальных случаях налогоплательщик обязан сначала оплатить налог с продажи недвижимости, а затем – обращаться за возмещением НДФЛ (при наличии такого права).
  • Гражданин ранее не заявлял о получении налогового вычета или использовал его не в полном объеме.
Читайте так же:  Декларацию подает муж. можно ли в заявлении на возврат указать банковский счет жены

Поскольку сделки проходят в один год, для отчетности перед налоговой службой можно использовать одну декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее следует подавать в обязательном порядке, даже если по итогу зачета налогоплательщик фактически не будет вносить никаких платежей. Отчет подается по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Например, при использовании зачетной схемы в 2019 году, декларация подается до 30 апреля 2020 года. Дополнительно предоставляется пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта и покупку другого.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Источник: http://law-divorce.ru/vzaimozachet-pri-prodazhe-kvartiry-i-pokupke-kvartiry/

Взаимозачет налога при покупке и продаже квартиры

Вычеты при покупке и продаже квартир(ы) в одном году

Нередки ситуации, когда в одном календарном году физические лица сначала продают какое — то жилье, а затем покупают взамен другое.
Как известно, согласно Налогового кодекса РФ, налогоплательщики имеют право воспользоваться следующими налоговыми вычетами:

  • при продаже жилой недвижимости: либо в размере не более 1 000 000 рублей, либо в размере подтвержденных расходов, которые были у физлица при ее покупке;
  • при покупке жилой недвижимости: в размере не более 2 000 000 рублей на объект недвижимости (приобретенный до 01.01.2014 года), в размере не более 2 000 000 на каждого собственника (по объектам, приобретенным после 01.01.2014 года).

Взаимозачет налога возможен только, когда покупка и продажа квартир(ы) осуществляются в одном календарном году.

Взаимозачет работает следующим образом:
допустим, некое физлицо в 2016 году продало квартиру за 1 800 000 рублей (в собственности проданная квартира находилась с 2014 года, была куплена за 1 500 000 рублей) и в этом же году купило жилой дом за 3 000 000 рублей (имущественный вычет на покупку недвижимости ранее не предоставлялся).
В таком случае, расчет будет следующим:

  1. по проданной квартире можно применить вычет в размере расходов — 1 500 000 рублей, тогда сумма исчисленного налога составит 39 000 рублей(1 800 000 — 1 500 000 = 300 000*13 % = 39 000);
  2. по купленному жилому дому можно применить вычет в размере 2 000 000 (это максимальный вычет при покупке без ипотеки), тогда потенциальная сумма к возврату из налоговой составит 260 000 рублей.

Таким образом, отразив все эти данные в декларации за 2016 год, физлицо в итоге получает право на возврат из налоговой 221 000 рублей (260 000 — 39 000 = 221 000). Для возврата необходимы доходы, с которых уплачивается НДФЛ (справка 2-НДФЛ с работы).

Декларацию в данном примере необходимо подать в срок не позднее 30 апреля 2017 года (так как декларации, содержащие доходы, подлежащие декларированию, подаются в срок не позднее 30 апреля текущего года за предыдущий).

Если Вы официально трудоустроены, Вы имеете право на возврат из налоговой инспекции до 13 % расходов на обучение, лечение или покупку жилой недвижимости!

Заполните декларацию 3-ндфл прямо сейчас:

Рассчитайте онлайн сумму компенсации, которую можно получить из налоговой инспекции, официально работая, по расходам на обучение, лечение или покупку квартиры!

Узнайте, сколько можно вернуть из налоговой:

Источник: http://ndflservice.ru/blog/nalogovyie-vyichetyi/vzaimozachet-naloga-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiri

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент. А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика. Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи. И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

Читайте так же:  Что такое стагнация в экономике - просто о сложном

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

vzaimozachet.jpg

Видео (кликните для воспроизведения).

Похожие публикации

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

  • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
  • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
  • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
  • расчетную величину налогового обязательства.

Источник: http://spmag.ru/articles/vzaimozachet-pri-kuple-prodazhe-kvartiry

Вопросы и ответы

Подскажите, пожалуйста, нужно ли мне платить налог от продажи квартиры в моей ситуации? В 2014 году я получила квартиру по дарственной от отчима, но я не являлась удочеренной им, посему заплатила налог на получение квартиры в дар. В октябре 2016 года я продала ее, не будучи во владении квартирой более 3 лет, и купила квартиру в новостройке, оформив пока только договор ДДУ в ноябре 2016 года, дом еще строится и будет сдан в сентябре 2017 года. Стоимость проданной квартиры менее стоимости купленной. То, что декларацию о доходах в связи с продажей квартиры нужно подавать в любом случае — это я понимаю. Но могу ли я воспользоваться возможностью сокращения доходов от продажи квартиры покупкой новой, если я на данный момент не работаю (в мае 2016 года я уволилась и пока не устроилась на новую работу), влияет ли это на что-нибудь? И, если это возможно, то считается ли продажа квартиры в октябре 2016 года и оформление ДДУ на строительство новой квартиры и оплата этой квартиры в ноябре 2016 года, в одном налоговом периоде, если дом будет сдан осенью 2017 года и право собственности я получу только в 2017 году? Спасибо заранее за ответ!

К сожалению нет.

Доход от продажи старой (подареной) квартиры вы можете уменьшить на вычет для продавцов недвижимости. Его сумма — 1 000 000 руб. Соответственно ваш доход, облагаемый налогом, будет равен:

Доход от продажи квартиры — 1 000 000 руб. = Доход, облагаемый налогом

Вы могли бы уменьшить его дополнительно, как покупатель квартиры. На вычет для покупателей. Его сумма равна стоимости купленной квартиры (но не больше 2 000 000 руб.). Но право на этот вычет у вас возникнет только в том году, в котором вы оформите акт приемки-передачи. А это будет уже следующий год. То есть обязанность платить налог у вас возникает по итогам 2016 года, а право на второй вычет по итогам 2017 года (то есть на год позже). Поэтому факт покупки новой квартиры для вас значения не имеет. Он никак не повлияет на ваши налоги по старой квартире.

Читайте так же:  Постановление рф о дополнительных отпусках

Источник: http://vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-na-prodazhu-kvartiry-i-pokupka-kvartiry-po-ddu

Продажа квартиры и покупка новой квартиры в одном году налоги

Содержание статьи

Сделка по продаже и покупке может проведена одновременно или спустя время. Регистрация договора купли-продажи требует оплаты нотариальных услуг и госсборов. Помимо госпошлин, покупателям нужно оплатить и налог на прибыль. Для тех, у кого выпадает продажа квартиры и покупка новой квартиры в одном году, налоги рассчитываются по взаимозачету. Как это происходит?

Продажа и покупка квартиры в один год. Оформляем взаимозачет

Продажа квартиры и приобретение новой – две разные сделки. Избавляясь от старой недвижимости, собственник получает доход и обязательство по выплате ставки НДФЛ с нее – 13%. Однако от налога освобождаются граждане, которые до момента сделки владели помещением в течение определенного срока.

Покупка налогами не облагается. Несмотря на это, средства на пошлины и услуги нотариуса придется потратить. Граждане, которым выпадает совершение двух сделок в течение одного календарного года, могут оформить взаимозачет. Главное обстоятельство – период времени владения реализуемой квартирой.

Сколько лет в собственности

Действующее законодательство освобождает от уплаты НДФЛ при реализации квартиры в том случае, если она находится в официальной собственности более 5 лет. До 2016 года данный срок составлял три года.

Если с момента покупки квартиры прошло более 5 лет, то при продаже собственнику не придется выплачивать 13% от получаемой суммы в пользу государства. В этом случае действие схемы взаимозачета пропадает. Гражданин государству не должен, а государства остается должным вернуть налоговый вычет.

Сложности возникают у тех, кто занимается реализацией собственного жилья при сроке владения менее 5 лет. Для них предусмотрен ряд инструментов, позволяющих снизить налоговую нагрузку.

Малый срок владения имуществом

Если после обретения права собственности на квартиру прошло менее 5 лет, то необходимо брать в расчет действующие нормы налогообложения. Уплата стандартных 13% НДФЛ – требование обязательное, однако существует ряд исключений.

Обратите внимание!

Налоговые льготы предназначены независимо от срока владения жильем, если:

  • собственник ежемесячно отчисляет 13% по ставке НДФЛ с дохода;
  • до момента возникновения потребности в продаже квартиры ранее не пользовался налоговым вычетом.

Продажа квартиры

Поскольку декларация формы 3-НДФЛ предоставляется в следующем году после реализации, у бывшего собственника есть время для оформления вычета. Всего существует два варианта развития событий:

  1. Если квартира реализуется по стоимости менее 1 млн. рублей, то налог с нее не платится. Если более — то платится с разницы между фактической ценой и 1 млн. руб.;
  2. Если присутствует возможность документального подтверждения расходов, которые собственник понес, приобретая квартиру, то вычет формируется с учетом индивидуальных особенностей.

Например, используем стоимость квартиры при покупке менее 5 лет назад – 2 млн. рублей. Реализуется она по цене 3,5 млн. рублей с учетом потребностей собственника, рыночного ценника и расходов на обустройство. Оформить вычет можно так:

  • Стандартный вычет на сумму 1 млн. руб. из конечной цены при продаже. 13% умножаются на (3,5 млн. — 1 млн.). Итоговая сумма для уплаты – 325 тысяч рублей.
  • Вычет на разницу между стоимостью первоначальной и на момент реализации. 13% умножаются на (3,5 млн. — 2 млн.). Итоговая сумма налога – 195 тысяч рублей.

Второй вариант выгоднее в том случае, если стоимость квартиры на момент покупки составляла более размера максимального вычета. Однако, если квартира реализуется по той же сумме, за которую изначально покупалась, то схема иная:

Например, квартира, купленная менее 5 лет назад за 2 млн. рублей, продается за те же деньги. Вычет будет оформляться так:

  • Стандартный вычет на сумму 1 млн. руб. Формула выглядит так: 13%*(2 млн. — 1 млн.). Налог составит 130 тысяч рублей.
  • Вычет на разницу по стоимостям: 13%*(2 млн. — 2 млн.). Итоговое значение – 0 рублей.

Покупка квартиры

Покупка новой недвижимости может подпадать под стандартный налоговый вычет. Составляет он 13% от стоимости квартиры, но получаемая сумма не может превышать 13% от 2 млн. рублей, вне зависимости от затрат, связанных с покупкой.

Например, Гражданин приобретает квартиру, стоимостью 4,5 млн. рублей. Максимальный налоговый вычет, который может быть получен, — 260 000 руб. При этом он в этом же году продает квартиру, стоимостью 4 000 000 руб. С нее он обязан уплатить налог — 13% * (4 000 000 — 1 000 000) — 390 тыс. руб. Чтобы не совершать два действия — оплачивать налог и подавать на налоговый вычет — государство позволяется оформить взаимозачет. Это значит, что уплатить государству придется только разницу сумм — 390 000 — 260 000 = 130 тыс. руб.

Если Гражданин имеет доказательства покупки проданной квартиры, то 13% необходимо будет платить лишь с разницы. Например, проданная квартира за 4 000 000 руб., была куплена 3 года назад за 3 500 000 руб. 13% нужно будет уплатить лишь с 500 000 руб. — 65 000 руб. В этом случае налог в пользу государства не уплачивается по взаимозачету, а государство выплачивает вычет не 260 000 руб., а 260 000 — 65 000 = 195 тыс. руб.

Налоговый взаимозачет

Выше были рассмотрены две ситуации: продажа старой квартиры за 3,5 млн. руб. и покупка новой за 4,5 млн. руб.

Подробного рассмотрения заслуживают две принципиально разные ситуации:

У участника сделок по продаже и покупке отсутствует документация, которая подтверждает расходы на приобретение первого жилья. В таком случае налог по продаже необходимо выплатить из следующей суммы:

3,5 млн. — 1 млн. = 2,5 млн.

Покупая вторую квартиру за 4,5 млн., налоговый вычет формируется из максимально возможной суммы – 2 млн. Для взаимозачета по НДФЛ будет использована разница двух значений:

2,5 млн — 2 млн. = 500 тыс.

Читайте так же:  Может ли муж получить вычет за лечение ребенка, если оно было оплачено женой

Именно из этой суммы гражданин обязан выплатить 13% – 65 тысяч рублей.

2. У участника рассматриваемых сделок на руках присутствуют документы, которые подтверждают расходы на первую квартиру в размере 1,8 млн. рублей. Соответственно доход от продажи, на который будет применяться налог:

3,5 млн. — 1,8 млн. = 1,7 млн.

При покупке второй квартиры действует максимальный вычет из 2 миллионов рублей. Разница составит:

1,7 млн. — 2 млн. = -300 тыс.

При формировании налогового взаимозачета у гражданина пропадает обязательство по выплате ставки 13%. Отрицательное значение говорит о том, что появляется возможность получения дополнительного налогового вычета в размере 13% от отмеченных выше 300 тысяч рублей — 39 тысяч рублей.

Обратите внимание!

Сохранение документов, связанных с расходами на собственность, позволяет избавиться от необходимости выплачивать НДФЛ в пользу государства. Наличие бумаг может помочь создать отрицательную разницу с дальнейшим получением стандартного налогового вычета.

Оформляем документы

Пакет документов, необходимых для реализации процедуры взаимозачета, индивидуален для каждой ситуации. Главное – наличие правоустанавливающей документации на недвижимость, а также бумаг, подтверждающих расходы. При этом важно правильно соблюдать сроки.

Еще одно правило – подавать документы в налоговую инспекцию следует по завершении года. Здесь правила едины для всех — декларирование по 3-НДФЛ выполняется до 30 апреля года, следующего за тем, в котором совершались сделки.

Источник: http://dolgi-net.ru/articles/prodazha-kvartiry-i-pokupka-novoj-kvartiry-v-odnom/

Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде. Разбор возможных ситуаций

​Наибольшее количество вопросов и споров при заявлении права на имущественный вычет (далее ИВ), возникает при продаже и покупке недвижимости в одном налоговом периоде (году). И если со взаимозачетом все более менее понятно, то вопрос возврата истраченных на покупку квартиры средств уже после ее продажи, когда правоустанавливающие документы переданы новому владельцу, вызывает большое количество споров. В статье будут даны ответы на наиболее часто возникающие и спорные вопросы, связанные с одновременной покупкой и продажей недвижимости.
  • Ситуация 1. Взаимозачет при продаже и последующей покупке новой недвижимости

Иванов С.П. в 2015 году продал квартиру, которая была в его собственности менее 3-х лет* за 3 254 800 руб. и через месяц купил другую квартиру стоимостью 2 300 000 руб. Документы по приобретению первой квартиры у него отсутствуют (была получена в наследство от матери).

* Минимальный срок владения имуществом, освобождающий собственника от необходимости уплаты налога.

Так как срок владения недвижимостью составляет меньше 3-х лет Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода (3 254 800 руб.) НДФЛ в бюджет в размере 13% от данной суммы.

НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет в данном случае будет равен 432 124 руб.

3 254 800 * 13%

По закону Иванов может воспользоваться ИВ при продаже имущества в размере 1 млн. руб., а именно уменьшить полученный доход на 1 млн. руб. Если бы на руках у него были документы, подтверждающие покупку проданной квартиры, он мог бы уменьшить доход на всю сумму затрат при покупке.

Таким образом, сумма НДФЛ с учетом ИВ при продаже, составит 293 124 руб.

(3 254 800 – 1 млн. руб.) * 13%

Также законодательство при продаже и одновременной покупке недвижимости в одном году разрешает произвести взаимозачет, а именно уменьшить доход от продажи имущества на сумму налогового вычета положенного при покупке квартиры. Таким образом, в данной ситуации Иванов сможет воспользоваться двумя ИВ сразу и общая сумма льготы, уменьшающая его полученный доход, будет равна 3 000 000 руб. Если он применит оба ИВ, сумма к уплате составит 33 124 руб.

(3 254 800 – 2 млн. руб. – 1 млн. руб.)*13%

Для того чтобы получить оба ИВ, вместе с декларацией (а при получении дохода она должна быть подана в налоговый орган до 30 апреля следующего года) необходимо приложить все документы, подтверждающие продажу одной квартиры и покупку другой.

Если право на взаимозачет при продаже и дальнейшей покупке недвижимости в одном году подтверждается Минфином и вопросов в данном случае не возникает, то вот с обратным порядком (сначала покупкой, а потом продажей той же самой квартиры) возникает много сложностей.

  • Ситуация 2. Взаимозачет при покупке и последующей продаже квартиры в одном году.

Иванов С.П. в 2015 году купил квартиру за 2 650 000 руб. Спустя полгода он продал ее за 3 254 630 руб. Так как срок владения данной собственностью был меньше трех лет, Иванов должен уплатить с суммы полученного дохода НДФЛ.

Так же как и в прошлом примере, Иванов может уменьшить сумму дохода на ИВ при продаже, равный одному миллиону рублей.

В отношении возможности применения вычета при покупке квартиры и при ее последующей продаже возникает много споров. Как правило, налоговая в данном случае отказывает в возврате (взаимозачете) средств, истраченных на покупку недвижимости, так как отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В данном случае можно попытаться представить в налоговую копии правоустанавливающих документов (если они имеются) или приложить вместе с декларацией и документами, подтверждающими продажу квартиры, бумаги по приобретению данной квартиры.

В случае если налоговая откажет в вычете в виду отсутствия правоустанавливающих документов, оспорить данное решение будет проблематично.

  • Ситуация 3.

Иванов В.С. купил в январе 2014 года квартиру за 1 752 000 руб. и продал ее в марте за 3 546 900 руб. В августе он приобрел еще одну квартиру за 4 560 300 руб.

В данном случае, Иванову выгоднее всего будет воспользоваться ИВ при продаже квартиры в сумме затрат, израсходованных на ее покупку (данная льгота может быть применена только в том случае, если есть документы, подтверждающие затраты при покупке).

С учетом данной льготы НДФЛ к уплате составит 233 337 руб.

(3 546 900 – 1 752 000) * 13 %

Также Иванов может воспользоваться ИВ при покупке новой квартиры в сумме 2 млн. руб.

Тогда налог к уплате составит 0 руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

3 546 900 – 1752 000 – 2 млн. руб. = — 205 100

Остаток ИВ (205 100 руб.) Иванов сможет заявить в следующем периоде.


Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-i-prodazha-nedvizhimosti-v-odnom-godu
Продажа и покупка квартиры в один год оформляем взаимозачет
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here