Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

Разъясняем законодательство

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, возникает только с момента регистрации. Следовательно, право собственности на недвижимость (дом, квартиру, дачу и пр.) возникает только после государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не может заменить нотариальное удостоверение сделки. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В связи с чем, новый собственник не может распоряжаться объектом недвижимости.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До этого договоры купли-продажи жилых помещений считаются незаключенными и не влекут возникновение права собственности.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Источник: http://prockurskobl.ru/legislation/68.html

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 223 ГК РФ

1. Комментируемая статья определяет момент перехода права собственности в таком случае, как приобретение права собственности на основании договора. К числу договоров, влекущих переход права собственности, относятся как возмездные (например, купля-продажа, мена, рента), так и безвозмездные (например, дарение).

Следует иметь в виду, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК). Не исключено также возникновение права собственности на основании смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК). Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Условие о переходе права собственности на имущество может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК) или в соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК).

2. Общим правилом, которое закрепляет комментируемая статья, является переход права собственности на имущество к приобретателю по договору с момента передачи вещи. Данное правило имеет огромное значение для гражданского оборота, поскольку до указанного момента право собственности за отчуждателем вещи сохраняется. Это лицо при заключении договора приобретает лишь обязанность передать вещь. Так, в соответствии с п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса России продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам договор считается заключенным с момента передачи имущества.

Поскольку с момента заключения консенсуального договора о передаче имущества в собственность до момента такой передачи право собственности сохраняется за отчуждателем, то на такое имущество может быть обращено взыскание по его обязательствам.

Действие правила о переходе права собственности с момента передачи имущества проявляется также в ситуации, когда продавец вещи заключил договор о передаче имущества в собственность одновременно с несколькими лицами. Право собственности возникнет лишь у того, кому имущество будет передано. Неисполнение обязанности по передаче имущества порождает право покупателя отказаться от исполнения договора. Кроме того, в соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Состоявшаяся во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него риска случайной гибели имущества (ст. 211 ГК) и возложение бремени собственника (ст. 210 ГК).

3. Исключения из общего правила, установленного в п. 1 комментируемой статьи, могут быть предусмотрены прежде всего самим договором между сторонами, поскольку указанная норма является диспозитивной.

Это возможно, например, в соответствии со ст. 491 ГК РФ, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств. В таком случае покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иначе, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Правило о сохранении (резервировании) права собственности представляет собой одну из гарантий имущественного интереса продавца.

4. Кроме того, отступления от правила о переходе права собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи могут быть предусмотрены законом. Примером тому может служить п. 2 комментируемой статьи, в соответствии с которым право собственности возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 131 ГК РФ возникновение, переход и прекращение права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок такой регистрации определяется Законом о регистрации недвижимости. Специальные нормы о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество содержатся в ст. 551 ГК РФ. Поэтому во всех случаях, когда стороны договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество на тех или иных условиях, желают достичь необходимого правового эффекта, им следует также позаботиться о выполнении требования о государственной регистрации перехода права собственности. Это может касаться, например, супругов, заключивших брачный договор, содержащий условия о передаче недвижимости, относящейся к общей совместной собственности, в собственность одного из них.

Читайте так же:  Особенности оформления и заключения трёхсторонних договоров

Комментируемое правило о переходе права собственности на недвижимость по договору с момента государственной регистрации перехода права содержит исключение — иное может быть предусмотрено законом.

5. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ п. 2 комментируемой статьи был дополнен абзацем, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Это правило подтверждает презумпцию достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащуюся в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации: «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Таким образом, если при приобретении добросовестным приобретателем недвижимости у неуправомоченного отчуждателя произведена государственная регистрация возникновения права собственности, то такое право признается существующим, пока оно не оспорено собственником. В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вместе с тем применение абз. 2 комментируемой статьи возможно лишь в том случае, если фактически передача недвижимости приобретателю состоялась. Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании данного абзаца, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался. Между предпринимателем и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта, право собственности на которое было зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней. Впоследствии договор купли-продажи (первоначальный) был признан недействительным. Предприниматель представил в суд доказательства, подтверждающие невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение первого договора и, следовательно, невозможность его передачи во исполнение договора мены (второго договора, повлекшего переход права собственности к организации). Суд поддержал доводы предпринимателя .

———————————
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

Источник: http://stgkrf.ru/223

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Объектом недвижимого имущества признаются земельные участки и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства) (статья 130 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание, строительство. Однако моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация, из чего следует, что фактическое строительство здания, строения не влечет возникновение права собственности. Для того чтобы признать право собственности необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости. Необходимость регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает в случае совершения какой-либо сделки с указанным имуществом, так как совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации на него права собственности, если право собственности на него не зарегистрировано, то все совершенные сделки признаются недействительными.

Строительство объекта недвижимости достаточно сложный процесс и для его начала необходимо получить разрешение на строительство, которое представляет собой документ подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ). По завершении строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (статья 55 Градостроительного кодекса РФ). Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдаются органами местного самоуправления в области градостроительной деятельности (статья 8 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В соответствии с действующим законодательством на государственную регистрацию необходимо представить: документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, выданные уполномоченными органами и соответствующие требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества.

Объект незавершенного строительства, также является недвижимым имуществом в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено и опираясь на существующую практику можно его сформулировать следующим образом: объект неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, и права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на то, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов указанных в статье 25 настоящего закона. Из чего можно сделать вывод: на государственную регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства необходимо представить документ, подтверждающий права на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т.п.), разрешение на строительство, выданное уполномоченным органам и соответствующее требованиям Градостроительного кодекса РФ, проектную документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, техническую документацию, а именно кадастровый паспорт, справка о присвоении строительного адреса и иные документы на созданный объект недвижимого имущества, а также документ подтверждающий факт отсутствия действующего договора подряда на регистрируемый объект.

Одним из основополагающих факторов регистрации права собственности на вновь созданные и незавершенные строительством объекты недвижимого имущества являются надлежащим образом оформленные земельно-правовые отношения. Например, пункт 3 комментируемой статьи указывает на то, что в случае если земельный участок, на котором создается объект недвижимости, принадлежит заявителю на праве собственности, то на государственную регистрации прав на создаваемый или созданный объект необходимо представить документ, подтверждающий право собственности на указанный земельный участок. В случае если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве (аренды, постоянного бессрочного пользования и т.п.), то на регистрацию представляется документ, подтверждающий указанное право. Однако необходимо учитывать, что разрешенное использование земельного участка должно четко указывать на возможность проведения строительных работ.

Читайте так же:  Сведения в военкомат об увольнении работника

Источник: http://base.garant.ru/5810831/53925f69af584b25346d0c0b3ee74ea1/

Глава 14. Приобретение права собственности (ст.ст. 218 — 234)

Глава 14. Приобретение права собственности

>
Основания приобретения права собственности
Содержание
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Источник: http://base.garant.ru/10164072/5feb00d2dd696fcf8716c5ce9eeff685/

Возникновение прав на недвижимое имущество и обязанностей по его содержанию (Миронова А.Р.)

Дата размещения статьи: 22.03.2016

В соответствии с законом права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Является ли регистрация права законного владельца помещения в МКД ключевой в вопросе о моменте возникновения обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, а также права дольщиков на участие в общем собрании собственников помещений в МКД? Для ответа на данный вопрос обратимся к нормативной базе и правоприменительной практике.

Государственная регистрация прав

Как мы знаем, в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается также в ст. 4 Закона N 122-ФЗ и ст. 18 ЖК РФ.
———————————
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 17 Закона N 122-ФЗ являются:
— акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;
— свидетельства о праве на наследство;
— вступившие в законную силу судебные акты;
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;
— иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— другие документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не определено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.
Как следует из вышеприведенных норм, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только с момента регистрации, а не с момента передачи такого имущества по акту от прежнего собственника. Значит ли это, что у нового владельца помещения, принявшего его по акту и поселившегося в нем, обязанность по несению бремени содержания данного имущества отсутствует?

Кто должен платить за коммунальные услуги?

Право собственности

Права хозяйственного ведения и оперативного управления

Право участвовать в собрании собственников помещений в МКД

Таким образом, обязанность по внесению коммунальных платежей за недвижимое имущество и право участвовать в собрании собственников помещений в МКД возникают с одного и того же момента — момента передачи недвижимого имущества по акту, несмотря на то что в законе это прямо не предусмотрено.

Приняв помещение по акту от застройщика, дольщики в силу закона обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Вполне логично, что они одновременно получают право участвовать в общем собрании и принимать решение о выборе способа управления домом еще до регистрации права собственности на помещения. Представляется справедливым распространить аналогичный принцип и на покупателей квартир по договорам купли-продажи: оплачивать жилищно-коммунальные услуги они обязаны также с момента приемки помещения по акту. По мнению автора, с целью устранения разногласий и необоснованных споров в данной связи следовало бы внести изменения в ЖК РФ, в частности указать в п. 5 ч. 2 ст. 153, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у приобретателя помещения по договору или другому законному основанию с момента его фактического принятия по акту или иному документу.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Источник: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6936

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 223 ГК РФ

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в пункт 2 статьи 223 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2005 г.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Информация об изменениях:

Статья 223 дополнена пунктом 3 с 1 января 2020 г. — Федеральный закон от 16 декабря 2019 г. N 430-ФЗ

3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Читайте так же:  Уклониться от выплаты алиментов

Источник: http://base.garant.ru/10164072/21c1fc5eee91599c28e8eeea2ae794d8/

Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности

Сегодня каждый понимает, что сделки с недвижимостью требуют обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности у физического или юридического лица возникает с момента регистрации сделки и перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). В некоторых случаях, момент возникновения права иной.

Видео (кликните для воспроизведения).

Например, в случае полной выплаты пая членом кооператива, а также в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий п.2, п. 4 ст.218 ГК РФ, п.4 ст. 1152 ГК РФ) право собственности возникает с даты приобретения такого права на недвижимое имущество. Поэтому, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст.1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо не обязано, но вправе в любое время зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе после принятия наследства или завершения реорганизации. Если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в ЕГРП, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства и документы правопредшественника, свидетельствующие о законности приобретения им права собственности на это недвижимое имущество. Например, акционерное общество, которое создано в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится собственником имущества, включенного в план приватизации (или передаточный акт), как его правопреемник.

Имеются особенности момента возникновения права собственности у организаций на имущество, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. Например, если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает с даты такой регистрации. А если движимое имущество внесено в качестве вклада в уставный капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (п.1 ст. 223 ГК РФ). При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал юридического лица право собственности на это имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) в силу п. 1 ст.234 ГК РФ. Было такое дело в адвокатской практике, когда гражданин С. пришел к адвокатское бюро на консультацию уже получив отрицательное для него решение суда с просьбой написать кассационную жалобу. Исковые требования гражданина С. были основаны на ст.234 ГК РФ, где он указывал, что пользуется своей квартирой по договору аренды с организацией 20 лет. Мы проконсультировали, что суд обоснованно отказал в удовлетворении иска и указал, что «владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.)».

Обратимся к вопросу, когда возникает, если возникает право собственности на самовольную постройку. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом (правообладателем), в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Если же самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Если обратиться к адвокатской практике, то известно, суды, рассматривая данную категорию дел, устанавливают, допущены ли при возведении постройки нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, и назначает для этого экспертизу. Иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворяется судом, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Во всех случаях положительного решения, суд устанавливает, что постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Часто возникают вопросы у наследников такого имущества. Поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не включается в наследственную массу. Наследники, принявшие наследство — земельный участок, на котором осуществлена постройка, вправе требовать признания за ними права собственности на нее.

А лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, также могут обратиться в суд за защитой своих прав по предмету иска об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (в порядке ст. 304 ГК РФ). Если самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Нам часто задают вопрос, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может ли признаваться самовольной постройкой. Да, и на него распространяются все вышеназванные нормы ГК РФ.

Источник: http://www.klerk.ru/law/articles/189756/

2. Момент возникновения права собственности и иных вещных прав у приобретателя

Определение момента возникновения права собственности у приобретателя имеет важное практическое значение, так как по гражданскому законодательству риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности.

Читайте так же:  Кредитная амнистия для физических лиц — спасательный круг или очередной балласт

Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи ему имущества отчуждателем, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 238 ГК). Стороны могут предусмотреть в договоре, что право собственности возникает у приобретателя с момента заключения договора, уплаты полной стоимости вещи, с момента доставки и при других согласованных обстоятельствах. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Передачей признается вручение имущества приобретателю, а равно сдача транспортной организации для отправки приобретателю, сдача на почту для пересылки приобретателю имущества, отчужденного без обязательства доставки. К передаче имущества приравнивается передача то- варораспорядительного документа на имущество (ст. 239 ГК). В этом случае передаются все правомочия по распоряжению имуществом. Приобретатель, в установленном порядке получивший такой документ, может совершать сделки, т.е. продать это имущество, заложить его, выполнить другие юридически значимые действия. Товарораспорядительный документ удостоверяет факт наличия договора и служит доказательством приема перевозчиком груза к перевозке. Его держателю предоставляется право распоряжения грузом. В договоре купли-продажи имущества, хранящегося на товарном складе, моментом приобретения права собственности может быть установлена передача таких документов, как простое складское свидетельство или двойное складское свидетельство (ст.ст. 798-801 ГК).

Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, то право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения. В случае необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации договора (п. 2 ст. 238 ГК).

От регистрации недвижимого имущества и сделок с ними следует отличать регистрацию движимой вещи, как в случае регистрации автомобиля в органах дорожной полиции. Регистрация движимой вещи для определения момента перехода права собственности значения не имеет. В этом случае регистрация или невыполнение требования о регистрации автомобильного транспортного средства служит основанием возникновения административно-правового отношения и соответствующих этой отрасли права последствий. В гражданско-правовом отношении право собственности на автомобиль возникает с момента его передачи после совершения в надлежащей форме договора о его отчуждении и приобретении или иного момента, установленного сторонами. Регистрация же автомобилей производится в целях учета транспортных средств100 , а также лиц, пользующихся ими101 .

Момент возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях — его государственной регистрации к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается (п.1- 4 ст. 236 ГК).

Изложенное позволяет сделать следующий вывод. Право собственности на недвижимое имущество приобретается только с момента государственной регистрации этого имущества или сделки, предметом которого оно является, в регистрирующем органе, на движимое имущество — с момента передачи этого имущества или распорядительного документа на него, а также иного обстоятельства, установленного соглашением сторон договора об отчуждении и приобретении имущества.

Момент приобретения субъектами иных (ограниченных) вещных прав, в большинстве случаев аналогичен возникновению права собственности. Он определяется моментом передачи движимого имущества или регистрации в регистрирующем органе недвижимого имущества или сделок с ним. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления и иные вещные права государственных организаций на движимое имущество возникают с момента закрепления соответствующего имущества на их балансе. Указанные вещные права на недвижимое имущество и право постоянного землепользования возникают с момента их государственной регистрации (ст. 2 Указа Президента РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»).

Источник: http://lawbook.online/pravo-lektsii-grajdanskoe/moment-vozniknoveniya-prava-sobstvennosti-12102.html

Момент возникновения прав на недвижимое имущество. Признание ранее возникших прав

Государственная регистрация подобных прав по правилам, установленным Законом о государственной регистрации, может проводиться исключительно по желанию правообладателей.
Вслед за признанием прав, возникших до вступления Закона о государственной регистрации в силу, п. 2 ст. 6 содержит правило о том, что государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона: перехода данного права, его ограничения (обременения), сделки с объектом недвижимого имущества, совершенной после введения в действие закона.

Источник: http://lawbook.online/pravo-sobstvennosti/moment-vozniknoveniya-prav-nedvijimoe-32687.html

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество

Правовая основа

Отказ от имущества является одной из форм прекращения права собственности. Регулируется данное направление гражданским законодательством, а если быть точнее статьей 236 ГК РФ. Согласно этой правовой норме, отказаться от собственности разрешено только юридическому или физическому лицу.

От имущества, числящегося за государством или муниципалитетом отказаться невозможно. Если применить статью 235 гражданского кодекса к рассматриваемой теме, то прекращение права собственности на недвижимое имущество может произойти в случае:

  • передачи прав любому другому(им) лицу(цам);
  • отказ от жилого помещения;
  • прекращение существования недвижимости;
  • потеря права на собственность, в связи с наступлением случаев, установленных законом (забрали землю из-за ненадлежащего пользования ею, забрали за неуплату кредитов и т.п.).

Отказ в свою очередь, предполагает определенные действия от собственника, подтверждающие его намерения. Причем в разных ситуациях эти действия будут отличаться. Единственное, что будет общим – это лишение прав отказавшегося претендовать на недвижимость в добровольном порядке (владеть, распоряжаться и т.п.) на текущий момент и в будущем. Формы отказа существуют следующие:

  • деприватизация;
  • дарение;
  • отказ в случае развода;
  • отказ от договора покупки и продажи недвижимости;
  • отказ от наследства и т.п.

Каждая из этих форм имеет свои особенности установления юридического факта.

Ключевые аспекты приобретения недвижимости

К наиболее распространенному способу вступить в права собственности на квартиру (иной тип недвижимости) — заключить сделку купли-продажи. Такой вид документации применяется к любым типам построек: покупка на первичном, вторичном рынке, в новостройках, долевое строительство и т. д. Кроме того, источник денежных средств, которыми осуществляется оплата объектов, тоже не имеет значительного влияния (ипотека или собственные средства).

Зачастую момент возникновения права собственности на недвижимое жилое имущество отличается от фактической даты заключения договорных отношений. Дело в том, что приобретение объектов недвижимости сопровождается последующей перерегистрацией собственников в Едином реестре недвижимости. Только после прохождения регистрации как нового собственника, покупатель на законодательном уровне признается владельцем имущества.

Несмотря на вышеуказанный нюанс, вселиться в новую недвижимость покупатель может сразу после подписания договора купли-продажи и внесения оплаты продавцу. Подать документы на прохождение государственной регистрации недвижимости необходимо в течение 10 рабочих дней со дня заключения сделки в нотариальной конторе.

В случаях деприватизации

Если приватизация предполагает обретение права собственности, то деприватизация это обратный процесс. Что может подтолкнуть человека к этому Причин может быть несчетное количество, перечислять их не имеет смысла (например, желание получить другую квартиру, спорные проблемы с совладельцами и т.п.).

Читайте так же:  Пенсия — время летать

Чтобы поучаствовать в деприватизации, необходимо обратиться в местный муниципалитет с заявлением, в котором гражданин выражает свое желание об отказе от недвижимости. Вместе с заявлением необходимо будет представить:

  • копию документа, подтверждающего личность (обычно это паспорт);
  • копию лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности в оригинале;
  • техническую документацию на жилую площадь (обычно это тоже паспорт, но только уже не человека, а квартиры);
  • подтверждение того, что на квартире нет обременения (ипотека, залог и т.п.);
  • выписку, сделанную из книги, в которой делаются отметки о прописке на жилой площади;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины.

Если все документы в порядке, в течение месяца администрация подготовит соглашение о том, что данная недвижимость передается в их собственность добровольно.

Через полмесяца после того, как все подписи будут проставлены, администрацией должен быть готов договор социального найма. Это делается для того, чтобы человек мог жить в данной квартире на правах нанимателя жилья.

На деприватизацию существуют определенные ограничения:

  • нельзя осуществить, если собственников несколько – либо все одновременно должны отказаться;
  • нельзя осуществить, если основанием для приобретения права собственности стало наследование, договор купли продажи недвижимости или дарственная.

Деприватизация возможна только, если право собственности на жилье было получено путем приватизации. При условии наличия в числе собственников несовершеннолетних дополнительно придется получить «добро» на отказ от органов опеки и попечительства.

Переход имущества по иным сделкам

Возникновение права собственности на недвижимое имущество может быть получено не только при его непосредственной покупке, но и в ряде иных случаев:

  • получение наследства;
  • по договору дарения;
  • по отступному соглашению.

Уместно кратко разобрать каждую из вышеуказанных ситуаций.

Получить недвижимость в наследство можно в соответствии с законом (если умерший является непосредственным родственником, первого или второго круга родства) или по завещанию. Для получения наследства необходимо предоставить полный пакет документов, идентифицирующих личность, подтверждающих родство, справку с места жительства, квитанцию об уплате госпошлины, свидетельство о смерти наследодателя.

Размер госпошлины будет колебаться в зависимости от степени родства и стоимости актива. Вступить в право наследования можно после официального оглашения завещания и прохождения процедуры регистрации как нового собственника, а вот распоряжаться вновь приобретенными активами — не раньше, чем через 6 месяцев после дня оглашения наследства.

Единственное примечание правопреемства по завещанию в том, что наследодатель мог выдвинуть какие-либо требования или обязательства к наследнику, которые являются обязательными к выполнению до момента получения прав собственности.

Договор дарения отличается от иных тем, что он не подразумевает каких-либо платежей или же обязательств одаряемого перед дарителем. Основное отличие — объект передается бесплатно. Договор дарения может быть заключен как в устной, так и письменной форме, но если речь идет непосредственно о недвижимости, то допускается только письменный формат взаимоотношений.

Переход недвижимости по отступному соглашению — весьма распространенная практика. Должник отписывает своему кредитору объект недвижимой собственности в счет погашения долга. Подобный вид сделки достигается по обоюдному согласию и не подлежит судебному разбирательству.

Момент возникновения права собственности на любой тип недвижимого имущества может иметь различный механизм, стандарты и пакет документов. Все нормы взаимоотношений по передаче земельных участков, жилых/нежилых помещений регулируются

и должны быть четко соблюдены, ведь их нарушение тянет за собой не только проблематичность оформления документации, но и дополнительные расходы на госпошлину и штрафы.

Дарственная

В данном варианте отказа от владения недвижимостью или иным имуществом является передача своей собственности третьему лицу (чаще всего близкому родственнику) в подарок (то есть безвозмездно). Если имущество переходит близким родственникам, то никаких проплат делать не придется.

Оформленный договор дарения не требует нотариального заверения, самое главное, чтобы он содержал все необходимые сведения и данные. Лучше всего за образец взять юридически грамотно заполненный бланк, в котором останется подписать свою информацию. Вместе договором дарения в Росреестр или мультифункциональный центр необходимо представить следующие документы:

  • технический паспорт;
  • паспорта дарителя и получателя дара;
  • свидетельство или выписку из единого реестра;
  • документы, подтверждающие права дарителя на осуществление подобных сделок с имуществом;
  • документы, подтверждающие родственные связи.

Перечень документов может быть изменен по требованию сотрудников Росреестра. Кроме того, за переоформление права собственности взимается государственная пошлина.

Например, за свидетельство о недвижимости (в настоящее время свидетельство не выдается – заменено на выписку из реестра регистрации) необходимо будет заплатить государству 2000 рублей.

Право собственности и незавершенное строительство

Допустим, лицу по какому-либо типу договора/завещания достался участок земли, где располагается объект незавершенного строительства. Возникает логичный вопрос: «Нужно ли регистрировать это здание/сооружение или переоформлению будет подлежать только земельный участок». Нужно вносить в Единый реестр любой тип недвижимости, вне зависимости от его состояния.

  • выписка из Кадастра;
  • проектно-сметная документация;
  • разрешение на строительство.

Возможно, подготовка и проверка займут более длительный срок, чем продажа/покупка введенного в эксплуатацию объекта недвижимости.

Наследование

Отказаться от наследства проще всего. Для этого необходимо прийти в нотариальную контору, где открыто дело о наследовании и написать заявление. Из документов будет достаточно принести с собой паспорт.

Или отказываются в пользу кого-нибудь из близких родственников. Можно отказаться и без указания правоприемников, тогда следующим претендентом на наследство станет ближайший родственник в порядке очередности.

Нюансы передачи прав для продавца

В большинстве случаев риск несения дополнительных растрат ложится на плечи продавца. Нормы действующего налогового законодательства указывают на то, что недвижимость может быть продана без уплаты подоходного налога спустя не менее чем 5 лет после получения на нее прав собственности. Если такая норма не будет выдержана, то продажа имущества влечет за собой уплату налога в размере 13% от вырученной суммы.

Если владелец решил передать права владения раньше, нежели 3 года с момента правопреемства на данный объект, то сумма налога рассчитывается как разница между суммой вознаграждения по текущей сделке и суммой ранее понесенных затрат на приобретение данного объекта недвижимости. Создание подобных преград по продажам необходимо для контроля деятельности физических/юридических лиц.

Договор покупки

Наиболее сложно отказаться от договора купли продажи. Особенно, если расторжение подобного соглашения происходит в одностороннем порядке. Без проволочек подобная процедура может произойти лишь в случае, когда условия отмены сделки заранее оговорено в теле договора.

И то, чаще всего доказывать факт нарушения положений приходится в судебном порядке. Хотелось бы обратить внимание, что не стоит путать понятие расторжения договора и понятие признания его недействительным.

Итог в обоих случаях будет аналогичным – договор перестанет существовать, а вот в результате не всегда проданный дом должен будет вернуться к своему бывшему хозяину, также как и заплаченные деньги – к тому, кто их заплатил. Все зависит от условий договора и правовых нарушений, допущенных при его заключении.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://ortopedgoncharov.ru/moment-prekrashcheniya-prava-sobstvennosti-nedvizhimoe-imushchestvo/

Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here