Бизнес на аренде и субаренде — основные моменты

Субаренда

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источник: http://www.audit-it.ru/terms/agreements/subarenda.html

Бонусы и риски субаренды

Лариса Сальникова

Заработать на аренде может не только собственник имущества, но и лицо, которое распоряжается этой собственностью временно. Примером тому служит сделка субаренды. Благодаря ей некоторые компании в сегодняшнее непростое время могут компенсировать свои издержки по аренде площадей. При этом на отношения между основным арендатором и субарендатором влияют не только условия заключенного между ними договора, но и нормы основного соглашения, а также позиция собственника помещения.

Требуется одобрение

Как уже было сказано выше, право на заключение договора субаренды арендатор имеет лишь в том случае, если собственник имущества против этого не возражает. На практике же выработано два основных способа подтвердить факт согласия с заключением договора субаренды.

Читайте так же:  7 советов, как избавиться от долгов и начать новую жизнь

В первом случае оно дается сразу при заключении основного договора аренды, и этот факт фиксируется в тексте соглашения. Для этого нужно включить в документ следующее положение:

«Арендатор вправе без получения дополнительного согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (под наем). Согласие на заключение договора субаренды с любым лицом на любых условиях в пределах срока настоящего договора, арендодатель дает посредством заключения настоящего договора»

Второй вариант предусматривает, что собственник может передать арендатору отдельный документ уже после подписания договора. При этом наименование такой бумаги (согласие, уведомление или просто письмо) особого значения иметь не будет.

Согласие арендодателя может распространяться на конкретную ситуацию или же быть обезличенным. В первом случае стороны оговаривают вопрос о том, кто может быть субарендатором и на каких условиях будет заключено соглашение. Во втором — собственник разрешает заключать договор субаренды с любым лицом и на любых условиях.

Уведомляем Вас, что ООО «Закат», являющееся арендодателем по заключенному Вашей организацией договору аренды нежилого помещения бн от 29 мая 2008 г., не возражает против заключения ООО «Радуга» договора субаренды с ООО «Первоцвет» на срок не более 11 месяцев.

Генеральный
директор _______Семенов А.А.

Лабиринты времени

Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах арендного срока, если собственник дал согласие на заключение подобных соглашений, но не оговорил возможную длительность их действия. Дополнительное разрешение основного арендодателя при этом не требуется. Данные правила перечислены в п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Требования к сроку и форме заключаемого договора субаренды ставятся в прямую зависимость от аналогичных условий, предъявляемых к основному арендному соглашению. Так, во-первых, срок первого не должен превышать времени действия второго. Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, то прекращение его действия, в том числе и на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ (в одностороннем порядке с обязательным предварительным предупреждением), автоматически повлечет за собой свертывание субаренды. Вместе с тем возникает вопрос: если базовое соглашение заключено на неопределенный отрезок времени, а, следовательно, в любой момент может быть прекращено, то возможна ли субаренда в принципе? Особенно если учесть требование, согласно которому срок договора аренды должен поглощать срок договора субаренды? По мнению экспертов — можно. Так, указанное выше условие содержится в ст. 615 ГК РФ. Если же по аналогии руководствоваться п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, превысить неопределенный срок невозможно.

Между ООО «Север» и ООО «Юг» заключен договор аренды офиса, и срок его действия не ограничен. С согласия ООО «Север» (арендодатель) ООО «Юг» заключило договор с ООО «Восток» (субарендатор).

ООО «Север» направило в адрес ООО «Юг» уведомление о предстоящем прекращении договора аренды с 1 сентября 2008 г. Это повлечет за собой свертывание действия соглашения субаренды.

Если договор субаренды заключен на неопределенный срок — ООО «Юг» следует направить аналогичное уведомление в адрес ООО «Восток». Таким образом, требования ст. 610 ГК РФ будут исполнены.

Если же соглашение субаренды заключено на определенный срок, и он выходит за пределы времени, отведенного на предупреждение ООО «Север» (то есть 1 сентября 2008 г.), то ООО «Юг» будет вынуждено компенсировать ООО «Восток» подтвержденные документально убытки, причиненные необходимостью досрочного расторжения договора субаренды.

Согласно п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды. То есть в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ субарендное соглашение, заключенное на срок более одного года, должно быть в обязательном порядке зарегистрировано.

Вместе с тем следует учитывать требования абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно указанной норме, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, регистрация ограничения (обременения) данного права или же регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна при том условии, что возникшее ранее право на указанную недвижимость зарегистрировано в ЕГРЮЛ.

Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.

Требования к сроку и форме заключаемого соглашения субаренды находятся в прямой зависимости от аналогичных условий, предъявляемых к основному договору аренды.

Расставание до срока

Риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора.

Предположим, что основной договор аренды позволяет арендодателю требовать расторжения договора в том случае, если арендатор один раз не исполнил свои обязанности (к примеру, не произвел текущий ремонт здания). Если арендующая сторона не выполнила то или иное обязательство, субарендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. Заметим, что прекращение договора субаренды не будет связано с недобросовестным поведением самого субарендатора.

Вместе с тем риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвращать полученное имущество, но и основной арендатор, у которого в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.

Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном соглашении. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Читайте так же:  Оптимизация кредита с поручителем и залогом - как погасить несколько кредитов

Однако при этом следует учитывать, что договор аренды может быть прекращен и по соглашению сторон. В этом случае субарендатор теряет любую возможность повлиять на развитие ситуации.

Источник: http://www.audit-it.ru/articles/account/contracts/a69/188053.html

Аренда

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

При аренде любого имущества (как движимого, так и недвижимого) надо оформить в двух экземплярах (один для арендодателя, второй для арендатора) два документа:

договор аренды. Договор аренды недвижимости, заключенный на год и более, надо зарегистрировать в территориальном органе Росреестра;

акт приема-передачи арендованного имущества.

При возврате имущества арендодателю надо оформить в двух экземплярах акт возврата арендованного имущества.

В бухгалтерском учете в течение срока аренды:

арендодатель в зависимости от того, на каком счете учитывается имущество, переданное в аренду, отражает его на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства» или к счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;

арендатор учитывает имущество, полученное в аренду, по дебету забалансового счета 001 «Арендованные основные средства».

В налоговом учете передача и получение имущества в аренду не отражаются.

Амортизацию на ОС, сданное в аренду, продолжает начислять арендодатель.

Он же платит налог на имущество по ОС, облагаемым этим налогом.

Учет у арендодателя

Арендодатель учитывает арендную плату:

если сдача имущества в аренду является одним из основных видов деятельности организации (например, когда организация больше не ведет никакой деятельности) — в составе выручки и в бухгалтерском, и в налоговом учете;

в остальных случаях — в прочих доходах в бухгалтерском учете и во внереализационных доходах в налоговом учете.

Арендную плату надо включать в доходы на последнее число каждого месяца.

Проводка при этом будет такая:

Начислена арендная плата за месяц

Для целей НДС предоставление имущества в аренду является услугой, облагаемой налогом по ставке 18%.

На последнее число каждого месяца арендодатель начисляет НДС на сумму арендной платы за месяц и не позднее 5-го числа следующего месяца выставляет арендатору отгрузочный счет-фактуру.

Учет у арендатора

Арендная плата учитывается в бухгалтерских и налоговых расходах арендатора на основании договора аренды и акта приемки-передачи арендованного имущества.

Составлять акт об оказании услуг по договору аренды надо, только если это прямо предусмотрено договором.

В бухгалтерском учете арендная плата всегда включается в расходы на последнее число каждого месяца аренды:

Д 20 (26, 44) — К 60

Арендная плата за месяц включена в затраты

Для целей налога на прибыль арендная плата включается в расходы.

НДС с арендной платы принимается к вычету на последнее число каждого месяца аренды на основании счета-фактуры арендодателя.

Субаренда

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) на срок, не превышающий срока договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В этом случае ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

Источник: http://www.audit-it.ru/terms/agreements/arenda.html

Как заработать на аренде в 2020. 15 бизнес идеи бизнеса

Бизнес в сфере аренды чаще всего ассоциируется с арендой недвижимости. На самом деле очень выгодно сдавать жилплощадь в аренду, это не требует каких то затрат, но постоянно приносит стабильный доход. Более выгодно жилую площадь сдавать на короткий срок, тогда оплата выше. Особенно это актуально в курортных городах. Еще лучше дело обстоит с коммерческой недвижимостью. Особенно это интересно в кризис , когда можно купить большое здание по низкой цене, а потом сдать его в аренду под магазины, офисы, кафе и т.д., хотя это требует и капиталовложений, которые превышают 1 000 000 руб .

Однако объектом аренды может быть не только дом. Люди регулярно арендуют автомобили. Это могут быть хорошие машины для езды на несколько дней, или праздничные, например, лимузины на свадьбу или автобусы для всевозможных мероприятий. Также в платное пользование можно сдавать электрооборудование, инструмент, газонокосилки, бензопилы, строительное оборудование. При этом для организации такого бизнеса инвестиций потребуется гораздо меньше ( от 100 000 до 500 000 ). Для женщин выгодным станет салон по аренде праздничных нарядов и аксессуаров.

Другие идеи для бизнеса в этом направлении смотрите в этой рубрике.

Популярные бизнес-идеи «в сфере аренды»

ТОП 30 бизнес-идей с минимальными вложениями

15 преимуществ франшизы NYX

Что такое кейтеринг

21 рабочая бизнес идея, как заработать деньги на недвижимости

Бизнес план хостела

Бизнес план гостиницы

Бизнес-идея — Прокат водной катапульты

Своя парковка как бизнес

Бизнес на посуточной аренде квартир

Бизнес-идея — Прокат квадроциклов

Бизнес на прокате авто

Как открыть хостел с нуля пошаговый бизнес план

Пункт проката веломобилей, небольшой сезонный бизнес

Лучшие бизнес-идеи 2020 года

Как зарабатывать на аукционах по банкротству не выходя из дома

Видео (кликните для воспроизведения).

Как купить готовый сайт с доходом 11 115 рублей в месяц и получать пассивный доход

21 рабочая бизнес идея, как заработать деньги на недвижимости


Бизнес-идея — Покупка и взыскание дебиторской задолженности

Как заработать на аренде авто под такси: самые действенные стратегии

Популярные бизнес-идеи 2020 года

Какой бизнес лучше открыть в 2020 году

Самый прибыльный бизнес в кризис — 11 реальных идей

Источник: http://abcbiznes.ru/sfera/arendnyj-biznes

Бизнес-идея: субаренда коммерческой недвижимости

Вложения: от 500 000 рублей

Окупаемость: от 4 месяцев

В этой статье мы разберем бизнес-идею по субаренде коммерческой недвижимости: как запуститься в данной нише и сколько можно заработать.

Концепция бизнеса

Перед началом любого дела в первую очередь крайне важно четко представлять, в чем именно будет заключаться ваша работа. Субаренда коммерческой недвижимости — это когда вы арендуете помещение у собственника и пересдаете его полностью или частично третьему лицу.

Читайте так же:  Как заполнить 3-ндфл на возврат процентов при полном погашении ипотечного кредита

Необходимо понимать, что для такого бизнеса потребуются изначально большие вложения, так как арендовать помещения площадью меньше, чем 100 кв.м, невыгодно. К тому же любую коммерческую недвижимость придется отремонтировать (в зависимости от первоначального состояния), дополнить необходимыми элементами интерьера, установить охрану и систему безопасности, а также разделить на более мелкие блоки.

Почему так важно одно большое помещение разбить на небольшие? Таким образом можно в несколько раз увеличить прибыль.

Что необходимо для реализации?

Для начала нужно определиться с местом аренды помещения. Выбирать желательно популярные среди большого количества народа места: около вузов, станций метро, главных площадей, рынков и т.д. Для более точных данных можно несколько дней потратить и выбрать наиболее выгодное по соотношению «цена – проходимость – спрос», место.

Также требуется обозначить направление помещений: торговые, предоставление услуг и т.д. В зависимости от этого будет производиться ремонт.

Пошаговая инструкция запуска

  1. Регистрация фирмы. Для ведения бизнеса по субаренде необходимо зарегистрировать ИП или ООО в налоговом органе. Для этого нужно собрать пакет документов и предоставить их в налоговую по месту регистрации. Процесс оформления занимает в среднем 15-20 дней. Потратить на это придется около 20 000 рублей.
  2. Оформление договора аренды. При оформлении договора аренды помещения вы выступаете в качестве арендатора. Обязательно необходимо уведомить собственника о возможных видоизменениях территории, а также о ваших целях. Договор заверяется нотариально.
  3. Ремонт и перестановка. На данном этапе лучше воспользоваться помощью профессиональных дизайнеров и архитекторов. Таким образом получится спроектировать наиболее выгодное и прибыльное помещение.
  4. Поиск клиентов и заключение договора субаренды. Потенциальных клиентов можно искать как в интернете, так и через специализированные конторы. Если пользоваться услугами брокера, то придется заплатить некий процент за его работу. При заключении договора субаренды обязательно проконсультируйтесь с юристом для того, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо проблем.

Финансовые расчеты

Бизнес по субаренде – это дело, расходы на которое рассчитать точно невозможно без конкретных данных о городе, районе и типе помещения. Для того чтобы наглядно показать, какие траты предстоят перед открытием, возьмем за пример аренду и дальнейшую субаренду помещения в 100 кв.м в жилом комплексе в новом районе Москвы.

Расходы:

  • регистрация в налоговой ООО – 20 000 рублей;
  • аренда на 3 месяца – 300 000 рублей;
  • косметический ремонт – 50 000 рублей;
  • разделение на 4 зоны – 120 000 рублей.

Итого на первые 3 месяца придется потратить около 500 000 рублей.

Прибыль

Если сдать 4 зоны по 50 000 рублей за каждую, то ежемесячно вы будете получать 200 000 рублей. В итоге чистый доход составит около 100 000 рублей в месяц.

Таким образом, путем нетрудных расчетов можно вычислить, что средства, вложенные в ремонт и обустройство помещения, окупятся в среднем за 5-6 месяцев.

Риски и минусы бизнеса

Основной риск любого бизнеса, связанного с недвижимостью – это отсутствие клиентской базы. Однако, если помещение было выбрано правильно, и цена на него соответствует средней на рынке, то шансы выйти в минус равны нулю.

Необходимо также добавить, что бизнес по субаренде – это вид пассивного дохода, что особенно подойдет людям, которые не хотят самостоятельно углубляться в предпринимательство, а просто желают, вложив один раз деньги, получать постоянную стабильную прибыль.

Заключение

Исходя из представленной выше информации, можно сделать вывод – бизнес по субаренде может стать крайне прибыльным видом пассивного дохода, если подойти к вопросу выбора помещения и района правильно. Начинайте собственное дело с умом и четким расчетом, тогда вы не встретите на своем пути препятствий.

Источник: http://zapusti.biz/biznes-idei/subarenda-kommercheskoj-nedvizhimosti

Субаренда под офисы, что нужно знать об этом бизнесе

  • Как найти нужную недвижимость
  • Как не допустить ошибок при субаренде
  • Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
  • Как избежать рисков

Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?

Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.

Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис?

Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.

Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.

При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.

Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.

Читайте так же:  Как оплачивается бытовая и производственная травма

Как найти нужную недвижимость

Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:

    Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные). В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах. Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.

При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».

К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.

Как не допустить ошибок при субаренде

Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.

Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.

Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.

Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.

Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость

Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.

Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.

Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.

Как избежать рисков

Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:

    Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности. Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов. Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.

Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.

Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.

Источник: http://abcbiznes.ru/nedvizhimost/10191-subarenda-pod-ofisy.html

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Читайте так же:  Кредиты безработным без справок и подтверждения доходов

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

  • сдавать строение (или его часть) в субаренду;
  • отдать его в безвозмездное пользование;
  • передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

  • территориальное расположение с указанием точного адреса;
  • общая площадь строения;
  • целевое предназначение;
  • срок договора субаренды;
  • форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

  • кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
  • актом приёма/сдачи нежилого помещения;
  • протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

  • выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
  • выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
  • документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://yuristznaet.ru/nezhilye-pomescheniya/subarenda-nezhilich-pomescheniy.html

Бизнес на аренде и субаренде — основные моменты
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here